永和不動産の(ＳＳ)Ｃ－ＢＯＡＲＤ
（不動産なんでも質問＆掲示板）

　不動産に関する質問や疑問点がありましたら、何なりとお気軽にお尋ね下さい。
疑問や質問にわかる方に気軽にご回答いただこうというのが、“不動産なんでも質問＆掲示板”の趣旨です。
　尚、回答には万全を期しますが、永和不動産株式会社および回答者は、その責任については一切負わないものとします。
質問者および閲覧者は、上記の責任について同意の上、本ページを利用するものといたします。

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り○な銀行[0] / 住宅ローンについて[1] / 住宅ローン審査の際の必要...[1] / 借地権とは？[1] / 大幅な家賃値上げ＆連帯保...[4] / 立ち退き要求・家賃値上げ[1] / 借地権[7] / 礼金について[1] / 地代の値下げ[1] / 新築後の業者責任[4] /

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り○な銀行

ロン - 04/11/8(月) 16:00 -


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り○な銀行で住宅ローンを組まれた方、組もうと思ったが通らなかった方、詳しい方、教えてください。
事前審査でどの位の時間がかかりましたか？
審査は厳しいですか？
良い印象でしたか？
事前審査から金消まで、どんな流れでしたか？
参考にさせて下さい。

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	引用なし

	パスワード

現在、27歳の派遣社員(勤続３年）です。事情があり個人再生手続きをし、現在も月々の積立をしています(再来年４月完済）。
夫も独身の時に調停で任意整理をしています(一昨年申し立てをして、同年完済）。
今は賃貸住宅に住んでいるのですが、行く行くは自分たちの住宅を購入したいと思っています。
金融事故の記録は自己破産も個人再生・調停も同じ扱いになるのでしょうか？

Re:住宅ローンについて

みうら - 04/11/7(日) 15:00 -


	引用なし

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はい。正解。

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住宅ローン審査の際の必要書類

いちご - 04/11/2(火) 22:08 -


	引用なし

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住宅ローンの審査を受けるために、必要な書類を教えてください。

不動産屋からは、住民票、課税証明書、印鑑証明（３行に審査依頼をするため、３通づづ）保険証、運転免許証、実印を持ってくる様に言われています。
契約の段階ではないのに、実印が必要なのか、腑に落ちません。
よろしくお願いします。

Re:住宅ローン審査の際の必要書類

同業者 - 04/11/3(水) 4:45 -


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そういうものでしょう。
申込みの時点で実在の人物であり
その住所が虚実でないことを
確認するのは当然でしょう。

いろいろと動かされていざ契約の
時点でポシャったら銀行も
たまりません。

大きな金額を借入するのですから
そのくらいは当然のことです。

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借地権とは？

荒岩 - 04/11/1(月) 15:20 -


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　初めまして、こんにちは。借地権に関してお伺いしたい事があり、
投稿させて頂きます。

　現在、親が借地に家を建てています。最近になって、地主が
不動産屋に土地を売却した為、不動産屋から、土地の購入又は引き続き
賃借するか決めるように連絡がありました。価格次第では購入を希望しています。
　
　そこで質問なのですが、

　1.今まで正式な契約書もなく地代を納めていましたが、この場合でも
借地権は発生するのでしょうか？

　2.不動産屋からの土地価格の提示は更地の約65％でしたが、土地鑑定士に
相談したところ、30、40％あたりが妥当だと言われました。（国税局の
ホームページを閲覧したところ、借地権割合は30％でした。）
この場合、相場は何％程になるのでしょうか？

　3.不動産屋は更地の65％以下の価格での購入であれば、賃借契約を希望していますが、
簡易裁判所での調停で、こちらが希望している購入価格に近い価格での購入は
可能でしょうか？

　以上、宜しくお願い致します。

Re:借地権とは？

拙者 - 04/11/1(月) 15:47 -


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>　1.今まで正式な契約書もなく地代を納めていましたが、この場合でも
>借地権は発生するのでしょうか？

土地の固定資産税程度の賃料ですと使用貸借とみなされる可能性はありますが、一般に固定資産税の３倍程度の賃料であれば問題ないでしょう。

>　2.不動産屋からの土地価格の提示は更地の約65％でしたが、土地鑑定士に
>相談したところ、30、40％あたりが妥当だと言われました。（国税局の
>ホームページを閲覧したところ、借地権割合は30％でした。）
>この場合、相場は何％程になるのでしょうか？

借地権割合は30％となると、底地は70％となりますが、これはあくまでも目安であって、その金額は両者の話合いできまります。費用はかかりますが、第三者の不動産鑑定士に時価評価を依頼する方法もあります。

>　3.不動産屋は更地の65％以下の価格での購入であれば、賃借契約を希望していますが、簡易裁判所での調停で、こちらが希望している購入価格に近い価格での購入は可能でしょうか？

底地の購入・売却は義務や権利ではありませんので、簡易裁判所での調停という話にはならないでしょう。

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大幅な家賃値上げ＆連帯保証人の条件変更

困っています - 04/10/26(火) 13:07 -


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一軒家を借りています。次回更新を前に、大幅な値上げと
連帯保証人の条件変更をもとめる更新通知書がとどきました。

値上げ額はどう考えてもこのご時世に考えられない額なので、値上げ額の
根拠を問いただす文書を出そうと考えていますが、　

連帯保証人の条件変更は、「大家が自由にきめられること」と仲介不動産屋
にいわれました。初回契約では有職者１人を保証人にするようにいわれました。
それが、今度は「年齢制限６５歳以下」をもうけてきました。　年齢制限くらいなら
受けてもいいのですが、これを受けると、次回更新では、「男性に限る」
といわれたり、「収入に基準がある」など、いいたいことをいわれるのでは
ないかとおもうので、初回契約と同じ条件にしてくださいと　大家に文書を
だそうと考えています。これは、妥当（正当）なかんがえかたでしょうか？
大家が決められるものという不動産屋の考えがただしいのでしょうか？

Re:大幅な家賃値上げ＆連帯保証人の条件変更

みうら - 04/10/27(水) 15:52 -


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連帯保証人を変更する場合は、新保証人の要件は、
自由に決められますね。

Re:大幅な家賃値上げ＆連帯保証人の条件変更

困っています - 04/10/28(木) 15:04 -


	引用なし

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みうらさん、お返事ありがとうございます。

>連帯保証人を変更する場合は、新保証人の要件は、
>自由に決められますね。

こちらは保証人を変えたくはないんです。いままでの保証人そのままで
かまわないのです。
１回目に有職者といわれ、保証人をたてました。

今回、契約更新にあたって、再度、「連帯保証人引き受け受諾書」を
今後２年間にわたる保証人ということで、あらたにたてることを
要求されています。

１回目の有職者は少し年齢はあがりますが、要職についていて、
給料も十分、なんの問題もないはずなんですけど。
なにか、ねんれいせいげんをくわえて嫌がらせをされているような
気がしています。

もしかして、契約のたびに連帯保証人をたてる契約と、
連帯保証人はずっとかわらないなら承諾書をかかないやりかた
とにとおりあるのですか？

Re:大幅な家賃値上げ＆連帯保証人の条件変更

みうら - 04/10/28(木) 17:08 -


	引用なし

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それは、そうですよ。
保証期間が、２年間だけなら、２年間だけです。
しかし、ふつうは、解約するまでですから、２年たっても
やめられませんよ。
　破産したりすれば、別ですが。

家賃の値上げの最高は、５００倍くらいまで認められましたよ。
　本当は、５万倍くらいだったけど、激減緩和ということで。

Re:大幅な家賃値上げ＆連帯保証人の条件変更

困っています - 04/10/31(日) 20:36 -


	引用なし

	パスワード

みうらさん、レスありがとう！

弁護士に相談できる機会を偶然もつことができ、こちらの言い分のほうが
だんぜん有利っていう回答をいただき元気がでてきました。

>
>家賃の値上げの最高は、５００倍くらいまで認められましたよ。
>　本当は、５万倍くらいだったけど、激減緩和ということで。

そういうケースもあるんですね。
うちは２０％ＵＰ要求だけど。でも、事務所でなくて一般民家だから、
いまどきのご時勢でそれはつうじないよ！って、一応弁護士さんは
いってくれました。ほんとうかな？まあ、一応信じるとして。

ほんとうにアドバイスありがとうございました。

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立ち退き要求・家賃値上げ

家主 - 04/10/26(火) 0:15 -


	引用なし

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家主をしております。
契約満了の６ヶ月前に、立ち退きの要求をしましたが
拒否され、契約更新時期を前にして、バブル期に使用
していた家賃（現在の前の賃借人の家賃）に戻すことを
理由に家賃値上げをして出て行ってもらおうとしまし
たが家賃値上げも拒否されました。

立ち退きの要求は住人と面談することなく不動産屋を
通じてのみ行なっております。立ち退きの理由として
築20年を超えましたので減価償却機関が切れるので、
改築を行なって新たな住人を探そうというのが理由で
す。

契約満了時期を過ぎたら法廷更新となるようですが、
それを拒否するためには何をすればいいのでしょうか？
また、裁判で勝つためには何をすればいいのでしょう
か？

宜しくお願いします。

Re:立ち退き要求・家賃値上げ

三浦 - 04/10/26(火) 2:26 -


	引用なし

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お読みください。
老朽化だけが理由であれば難しいそうです。
仮に立退きを承諾しても、立退き料を支払う必要がありそうです。
http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/law2taakewa.html
http://www.tk-plus.com/tatinoki.html
http://oshiete.homes.co.jp/kotaeru.php3?q=1011036

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借地権

たかひろ - 04/10/22(金) 21:00 -


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代々地主から地代を払い土地（商業地域）を借りてそこに店舗兼住宅（３F鉄骨）を建築して、現在は１～２階は店舗を貸して３階を住居として住んでおります。
経緯的には代々地主とあまりよい関係ではなく、３F鉄骨を建築する際に1000万円の和解金を支払い建築の許可をもらいました。
その後、土地の賃借権契約を20年で行い、今年1月に更新時期がきたのですが、
何度か更新手続きを地主に対して申し出ているのですが、双方の折り合いがつかずに
平行線のまま既に10ヶ月が過ぎており、現在は前契約の地代を払いつづけている状態です。
そもそも、こちら借り手としては地代が周辺より高額なため値下げを求めているのですが・・

お聞きしたい要点は、
１、現在の状況では前契約の土地の賃借料を払いつづけなければ法的にいけないのでしょうか？

２、前回の契約の場合、地代の算出よりどころは　固定資産税プラス都市計画税の合計×2.25倍が年間地代になっておりました。
年々納付税が下がっているにもかかわらず、20年前の納税額にて算出したものを払っています。（ちなみに納税額は20年前の半額以下になっています。）
今回は同様に納税額の×3.5倍が地主の要求です。
そもそも、地代算出の最も一般的な計算根拠というのがあればご教授ねがいませんでしょうか？

３、契約期間についても、以前の契約20年ではなく、5年契約にしたいという地主の要求です。この契約期間も一般的な基準はないのでしょうか？

４、更新料についても地主は５００万、こちらは３００万と平行線です。
同様に更新料の一般的に算出方法があれば教えてください。

ものの本によると借地権の契約は特に根拠がないようですが、一般論で構いませんので教えてくださいませ。

Re:借地権

三浦 - 04/10/25(月) 11:18 -


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下記をご覧ください。
http://www.nomu.com/guide/page/b-shakuti.html

旧借地権は、正当な理由がないと、建物が存続する限り、借地権も消滅しません。（借地権者が強く保護されている）新借地権は、普通借地権は旧借地権とほぼ同じものですが、定期借地権は期間が定められており、更新はされません。つまり、旧借地権は半永久的（？）に存続しますが、定期借地権は期限とともに終了する点が大きく違います。

旧借地権の更新は旧借地権として更新され、現行の普通借地権や定期借地権として新たに契約されることはありません。（勿論双方の合意があれば別ですが）

Re:借地権

みうら - 04/10/25(月) 15:51 -


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こうはいで、終了してしまうことです。

Re:借地権

たかひろ - 04/10/25(月) 15:56 -


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	パスワード

ありがとうございます。
大変助かりました。
早速ご参考にさせていただきます。
とりいそぎお礼まで。

Re:借地権

三浦 - 04/10/25(月) 16:26 -


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	パスワード

>こうはいで、終了してしまうことです。

朽廃で借地権は消滅しますが、
その前に補修すればよいことです。
一定の改築等については、地主の承諾が必要ですが、承諾が得られない場合でも家裁に申立てをして許可を得ればよいです。（承諾料を支払うことになると思いますが）

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礼金について

りこ - 04/10/1(金) 14:22 -


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はじめまして。賃貸アパートの礼金についてお伺いします。すでに転居したアパートの退去精算において家主への礼金が差し引かれていました。入居時の契約は敷金二ヶ月分、礼金なしでした。契約書を見直してみても退去時に礼金を支払うなどという項目は見当たらないのですがこのようなことは当然のことなのでしょうか？契約書では退去精算において敷金の七割を返還とうたわれています。実際はその礼金･水道料･畳張替え代金･掃除代金･電球交換代金が差し引かれています。お手数ですがご回答宜しくお願い致します。

Re:礼金について

にうら - 04/10/23(土) 12:25 -


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＞契約書を見直してみても退去時に礼金を支払うなどという項目は見当たらないのですがこのようなことは当然のことなのでしょうか？

通常、退去時に礼金を支払うことはありません。
しかも、契約書に記載されていないのであれば、支払う必要はありません。

＞契約書では退去精算において敷金の七割を返還とうたわれています。実際はその礼金･水道料･畳張替え代金･掃除代金･電球交換代金が差し引かれています。お手数ですがご回答宜しくお願い致します。

礼金については上記の通りです。
畳張替え代金は、通常の損耗の範囲内であれば、大家の負担です。
掃除代金も、通常の清掃をして退去されていれば、負担する必要はありません。次の入居者のための支出と判断されますので、大家の負担です。

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地代の値下げ

あさひ - 04/10/22(金) 11:34 -


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よろしくお願いします。
土地をある医療法人へ貸して、法人がその上に介護施設を建てて運営しています。
借地権の設定登記等はしていません。最近、その法人の関係者から法人が赤字らしいことを聞きました。近いうちに、地代の値下げ要求が在るかもわかりません。更新は2年後です。当方としては、周辺より安く貸しているつもりです。もし、値下げ要求が来た時には弁護士さん等へ依頼して交渉してもらった方がよいのでしょうか？
何か良い方法等がありましたら、ご教示ください。

Re:地代の値下げ

三浦 - 04/10/22(金) 15:18 -


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周辺の地代との乖離がどの位あるのかが焦点となります。
近隣の借地料を調査して，地価や交通事情、近隣の状況などから借地料が高ければ，値下げ交渉される余地はありますが、「周辺より安く貸している」のであれば、交渉に応じる必要はありませんし、調停や裁判となっても、借主に良い結果はでないでしょう。

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新築後の業者責任

けんさん - 04/10/20(水) 20:04 -


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現在、築7ヶ月の注文建築物件を購入し住んでおります。
ところは、台風22号のとき少しの雨漏りが始まり、今回の台風23号では、5秒に一度雨漏りになっております。
そこで、不動産屋に連絡し本日見てもらったところ、施工ミスを認め無償で修理を
するとのことで不安な夜を過ごします。しかしながら、雨漏りのある天窓付近には、カビらしきしみのようなものも一帯に広がっております。
気持ちとしては、人生で一度の買い物で”施工ミスがありました。”で
済まされるようなことなのか？と思っております。
このような場合、不動産屋には無償で修理する。くらいしかしないものなのでしょうか？要は、修理以外に何か要求することは、一般的にあることなのか？を
お聞きしたく思います。
また、ある場合は、どの程度は常識の範囲なのかを合わせて教えて頂きたく思います。

Re:新築後の業者責任

同業者 - 04/10/20(水) 20:16 -


	引用なし

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要するに、修理以外に金銭を取りたいの？

Re:新築後の業者責任

けんさん - 04/10/20(水) 21:17 -


	引用なし

	パスワード

▼同業者さん：
>要するに、修理以外に金銭を取りたいの？
金銭や、クロス張替えなどです。要は、詫び代ということです。
一般的になければ、クロス張替えくらいを請求しようとしております。

Re:新築後の業者責任

同業者 - 04/10/20(水) 22:23 -


	引用なし

	パスワード

被害部分については修理してもらうのは当然ですが
それはその会社で施工するようになるでしょう。
他で行って金銭で請求するのは無理です。

「気持ち」として菓子折りとか多少の金銭を包む
会社もあるとは思います。
いわゆる「慰謝料」が認められるかは話し合いです。
納得がいかなければ訴訟をおこすしかありません。

どんな工事も人間が行う以上、予期せぬことが発生することは
防げません。しっかりとした応対をしているものに
さらに慰謝料的に請求するのは私はいかがかと思います。

実害以外の精神的な部分については例え裁判にしても
なかなか認められにくいところだと思います。

Re:新築後の業者責任

けんさん - 04/10/21(木) 8:23 -


	引用なし

	パスワード

▼同業者さん：
>被害部分については修理してもらうのは当然ですが
>それはその会社で施工するようになるでしょう。
>他で行って金銭で請求するのは無理です。
>
>「気持ち」として菓子折りとか多少の金銭を包む
>会社もあるとは思います。
>いわゆる「慰謝料」が認められるかは話し合いです。
>納得がいかなければ訴訟をおこすしかありません。
>
>どんな工事も人間が行う以上、予期せぬことが発生することは
>防げません。しっかりとした応対をしているものに
>さらに慰謝料的に請求するのは私はいかがかと思います。
>
>実害以外の精神的な部分については例え裁判にしても
>なかなか認められにくいところだと思います。
ありがとうございます。少し感情的になっておりました。
長い付き合いであることも考え、冷静に対処していきたいと思います。
以上、ありがとうございました。

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