永和不動産の(ＳＳ)Ｃ－ＢＯＡＲＤ
（不動産なんでも質問＆掲示板）

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新しい買受け人との交渉に...[1] / 中古マンションの不動産取...[2] / アパートの目隠し設置につ...[2] / 競売物件入札にあたり[20] / 又貸し[0] / 相続放棄と保証金[1] / 媒介契約[0] / ずさんな管理のマンション...[3] / 隣地境界、越境、売主の約...[1] / 建築中の住宅の部品破損[2] /


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ご無沙汰しています。以前お便りしたときに、
飲食店を経営していて、その物件が競売で売却されてしまったと申しました。
　以前の貸し主との短期賃貸借契約も６月で切れており、新しい買受け人に、明け渡してほしいと８月に連絡をもらいましたが、引き続き営業したいと希望しました。
　以前の貸し主に支払った保証金や敷金は全く帰ってこないまま、全くあらたに契約
するということなので、買受け人のかたに、以前の賃料より高い家賃と、保証金１０ヶ月分という内容であれば契約に応じても良いと、交渉をされました。
　正直、内装に１０００万以上投じてしまい、保証金も戻らず、また新しく１０ヶ月分も支払う余裕がありません。
　温情として、明渡しの明渡し金を、３００万以上もらえるのであれば、明け渡そうかと思っているのですが、どういう形で話を進めれば、明渡し金を多めにもらえるのでしょうか？　わかりにくい話ですみません。どういう形であっても店をやっていきたい一心です。ただ、新たな契約を無理して結んだとしても、はなはだ心もとない余裕のない経営になってしまいます。
　かといって、もっと狭いところで新しくはじめるには、お金が必要なのです。

　

Re:新しい買受け人との交渉について

飲食店 - 04/9/16(木) 2:45 -


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ご事情お察しします。

>　どういう形であっても店をやっていきたい一心です。ただ、新たな契約を無理して結んだとしても、はなはだ心もとない余裕のない経営になってしまいます。

専門ではないし、アドバイスもなにもできませんが、同業者として身につまされます。どうにか営業を続けられるといいですね。弁護士さん等に相談できませんか？

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中古マンションの不動産取得税軽減申請について

新米営業です。

- 04/9/14(火) 13:13 -


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いつも楽しく拝見しております。
このたび、中古マンションの仲介をすることになりました。
物件は　築２３年　鉄筋コンクリート造　専有面積４５．１７㎡です。
都税事務所に問い合わせたところ、登記簿上の専有面積が５０㎡以上でないと、
住宅部分の軽減要件にあてはまらないので、軽減出来ないと言われました。
しかし、共有部分についても持分があるわけでそれをプラスすれば５０㎡を越えるのではないかと思うのですが、如何でしょう。
これによって、要件をクリアできるのであれば申請時必要な書類等を教えていただきたいです。

Re:中古マンションの不動産取得税軽減申請について

みうら - 04/9/14(火) 18:10 -


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できませんよ。
専有部分だけです。付属の建物なら、入りますがね。
　

Re:中古マンションの不動産取得税軽減申請について

同業者 - 04/9/14(火) 21:45 -


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業者の方ならまずは上司とか
社内の人に聞いたらどうでしょう・・・

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アパートの目隠し設置について

しろくま - 04/9/11(土) 17:21 -


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隣にアパートができたのですが
うちの庭から５０cmしかはなれていないうえ
庭に面して玄関があり、境界の塀もセンスのない金網で
目隠しの設置をすることのない設計になっています
施工会社に確認しましたが　そんなことは一切考えていないようです
隣の土地の所有者に　設置をお願いすることはできるのでしょうか？
詳しい方教えてください
雪の降る地域なのに　雪止めもつけていない設計です
ほんと　常識では考えられない現場監督で本当に困っています

Re:アパートの目隠し設置について

同業者 - 04/9/11(土) 21:29 -


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お願いは自由ですが建築確認の際にそのような
指導がないのならばどうするかは施主の自由でしょう。

「センスのない」はあなたの主観であり、そのような
表現を使用されるあたりに同感できないものがあります。

法令を遵守して建築されているのならばどうしようも
ありませんよ。
違法な部分があるなら争えます。

感情論ではなく交渉すべきと思います。

Re:アパートの目隠し設置について

しろくま - 04/9/11(土) 23:01 -


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同業者さん　適切なアドバイスありがとうございました
この４ヶ月のいきさつ（騒音・車庫前への駐車・ユニックでうちの配線切断など）の中で感情的になっていることもあり　不適切な表現があったことおわびします

月曜日にでも　市役所の建築指導課にいって
自分の住んでいる地域の決まりを聞いてきます
それから　弁護士に相談して対処したいと思います

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競売物件入札にあたり

Ｙ - 04/9/5(日) 2:29 -


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初めまして、宜しくお願いします。早速ですが、個人で競売に入札しようと思っているのですが、その物件は現在離婚が成立した妻と子供が住んでいます。物件明細書に記してあるには、「平成15年3月に協議離婚しました。離婚に際し本件建物を譲り受け、認識としては私の所有だと思っています。所有権移転登記はしていません。」となっておりまた、執行官の意見には「建物所有者Ａ宛照会書を送付したが、移転先不明で送付できなかった。」とあります。こちらの奥さんに会った人によると旦那さんの住所は教えてくれたそうです。このような物件は後々立ち退きなどに時間がかかるのでしょうか？危険なことなどありましたら教えていただきたいのですが・・宜しくお願いします。

Re:競売物件入札にあたり

同業者 - 04/9/10(金) 4:13 -


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もう一度書きます。

質問されるのはもちろん自由ですが・・・
一般の方がその程度の知識であれば
控えておいたほうが無難です。

追い詰められた占有者が物件内で自殺したり
放火されたり、そこまでいかなくても
やけになって室内をめちゃくちゃに
していったり・・・
最悪の場合、そういうリスクもあります。
それをうまく明け渡しさせるには
テクニックが必要です。

最終的に強制執行で明け渡しをさせても
そういうリスクは誰も、裁判所も含めて
なんの保証もありません。
結局、高い買い物につくこともあります。
よく考えたほうがよろしいと思います。

Re:競売物件入札にあたり

窪田徹郎

- 04/9/10(金) 5:31 -


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▼Ｙさん：
>度々すいません。「物件明細書」に書いてある「注意書」１　本書面は、現況調査報告書、評価書等記録上表れている事実とそれに基づく法律判断に関して、執行裁判所の一応の認識を記載した物であり、関係者の間の権利関係を最終的に決める効力はありません。（訴訟等により異なる判断がなされる可能性もあります）とあるのですがそれはどの物件明細にも書いてあるのでしょうか？またはこの物件だけでしょうか？宜しくお願いします。

その物件だけではないです。
それがあることは裁判所の親切からなったものです。
不動産競売は法廷を開催しないで書類だけで裁判するものです。
ですから後で覆すことはあり得ます。

Re:競売物件入札にあたり

窪田徹郎

- 04/9/10(金) 5:37 -


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▼Ｙさん：
>度々すいません。不動産関係に勤めている者が強制執行をしても占有者を追い出せないと言うのですが本当でしょうか？また、強制執行するにも裁判をしなければならないと言うのと、建物と土地の所有者が違う場合、職権で裁判所が土地の登記を変えられないかもと言っていましたが本当でしょうか？

「強制執行をしても占有者を追い出せない」と云うことはあり得ます。
そのことを「執行不能」といい執行官が強制執行しても、目的を達成できないことはあります。どんなときにと云うことは、さまざまあって一概に云えません。
「建物と土地の所有者が違う場合、職権で裁判所が土地の登記を変えられないかもと言っていましたが本当でしょうか？」こりも本当です。裁判所は原則として職権ではしないと考えていいです。

Re:競売物件入札にあたり

Ｙ - 04/9/11(土) 19:15 -


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お返事ありがとう御座います。いろいろなアドバイス大変感謝しております。それを参考にもうちょっと検討してみようと思います。お世話になりました。

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又貸し

ブラック

- 04/9/10(金) 20:04 -


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こんにちは現在、私は土地一筆をAに貸しています。その土地の一部分をAがBに
駐車場として貸したいとAからいわれています。
Aとしても毎月の家賃が助かるので貸したいと言っています。土地所有者の同意が必要とのことで同意しても良いものでしょうか。私としては何ら問題がなければよいと思いますが、何か今後の問題や注意点があれば教えてください。契約書作成の注意点など

よろしくお願いします。

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相続放棄と保証金

たけのこ - 04/9/10(金) 11:07 -


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叔母の夫(以下Bとさせていただきます)は、不動産業を営んでおりましたが昨年3月に不慮の事故で死亡いたしました。事業の関係で大きな借金もあったため、叔母(以下Aとさせていただきます)は相続放棄をいたしました。
Bは事業のために、不動産屋(以下Cとさせていただきます)から、事務所用の店舗を賃貸しており、契約の当初に保証金として万円をCに預けていました。
今回、Bの死亡に伴い、Aはその事務所を引き払い、Cに保証金の返還を求めたところ、CはAに対して「相続放棄されているのだから、保証金は返還できない」と主張しています。
店舗賃貸借契約書には、明渡完了後には貸主に返還する旨の記載があります。ただし借主はBで契約しています。
Aは保証金を受け取ることはできないのでしょうか。また、Cにその保証金を取得する権利はあるのでしょうか。

Re:相続放棄と保証金

みうら - 04/9/10(金) 17:24 -


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相続財産管理人に、返還する義務を負い、
放棄した者に、返還することはできない。

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媒介契約

パコ - 04/9/6(月) 16:12 -


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教えて下さい。少し前に不動産屋さんで土地を購入しました。その時、媒介契約書というのを交わしました。そこには、成約に向けての積極的努力義務という項目があり、業者は2週間に1回以上契約者に業務の処理状況を報告する。とあります。しかし、その契約をしてから、約4ヶ月経ちますが、業者からは、1回ほどしか連絡がありません。いつも痺れを切らして自分から連絡を取り状況を教えてもらいます。これは、自分から連絡を取り教えてもらう事は業者からは『報告している』とみなされるのでしょうか。ここ1ヶ月は全く連絡がありません。いろいろ問題があり開発許可が下りるまでに4ヶ月かかりました。業者は義務を怠っているという事で、媒介契約書に記載されている報酬を少なくするということは可能でしょうか？教えて下さい。

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ずさんな管理のマンションに住んでいます

まるやま - 04/8/24(火) 17:08 -


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会社の借り上げマンション(昭和63年築)に住んで5年になります。大家が最上階に住んでいるような、個人所有の賃貸専用マンションです。来月また転勤で引っ越す事になりました。

会社が契約して家賃を支払っているのですが(一部は私どもの負担)、入居時から壁が薄汚れていたり、釘をパテて埋めたような跡がいくつもあり、変な臭いもしていました。気分が良くなかったのは確かです。

この5年間のうちで、以下の不具合が見つかりました。

1.台所の排水溝のホースが、きちんとパッキン処理されておらず、ただ、穴に突っ込まれていただけで、悪臭が漂っていました。不動産会社が当時の建設会社の『手抜き工事』を認めました。(2004年5月発覚)2004年7月に修理済み。

2.エアコンの配管を押入れの中から外に通す為に、ベランダ沿いの押入れの壁に穴が空いています。その穴が、2個あるうち、1個は配管が通ってあるのですが、もう1個の方は、穴が開いたままで、押入れから外が丸見えでした。入居時から穴が開きっぱなしの状況だったと考えられます。5年間ずっとです。押入れを空けるたびに、生暖かく、湿っぽい感じがしていました。違和感がありました。まさか、穴が開いているとは思いませんでした。(2004年8月発覚)修理済み。

その他、マンションにもかかわらず、壁の薄さ(隣の話し声が聞こえます)や、管理費を取っているのに、掃除をしている様子もありません。何も管理していないのです。

1.2.の発覚時に大家へ直接苦情申し上げても「知らない」と言い張り、すみませんの一言も無しです。不動産会社も然りで、平気でいます。

ずさんな大家と不動産会社です。来月退去する際に、恐らく、敷金についての話もあろうかと思いますが、こちらとしては、今までの積年の思いがあり、追加払いはもちろんの事、敷金全額返金して欲しいくらいです。私どもは夫婦二人暮しで、タバコも吸いません。至って普通に生活していました。

このようないい加減な相手に対しての、対応をアドバイス頂けましたら助かります。

Re:ずさんな管理のマンションに住んでいます

通りすがり - 04/8/31(火) 20:42 -


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嫌な思いしながら住んでるんだったら引っ越せばいいのに。。。
そう思うのは僕だけ？

Re:ずさんな管理のマンションに住んでいます

［名前なし］ - 04/9/1(水) 19:03 -


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貴方みたいな人間をクレーマーとか自己中心的とか言うんだろうね。

月々数万程度の負担で住めるだけ良しとする気持ちは無いのですかねぇ？

個人的にあまり関わりたくないタイプですね。

Re:ずさんな管理のマンションに住んでいます

まるやま - 04/9/2(木) 9:20 -


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非難して欲しくて相談したのではありません。

関わりたくないならわざわざレスしないでほしい。

個人的な非難を受ける、ここはこのような場所なのですか

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５０坪の土地を買いました。地面を掘ってみると、隣の家の壁の土台が私の土地の下までもぐっていました。私の新築の玄関先にあたる部分なので、家を建てる際に非常に問題です。売主の不動産屋に尋ねてみると、「現状を見て買ったんだから、文句はないはずだ。」「この地域はそういう細かなことを言う人々の町ではないので、細かいことを気にするな。昔からの慣わしで、そうなっているんだから、従うしかない」と言います。私も理解はできますが、隣の家の壁の土台が私の土地の下までもぐってきていることを、どうして重要事項の説明の際に話してくれなかったのでしょうか？また、契約した書類には、「越境、居座りなどの行為はありません。」と書いてあります。お聞きしたい点は（１）私はあきらめるしかないのか？（２）先方の担当者は不動産取引の資格を持っている人ですが、もし、これが違法だとすると、口先で適当な嘘を言って、相手を丸めこむことは許されるのでしょうか？どなたか、教えてください。

Re:隣地境界、越境、売主の約束

みうら - 04/8/30(月) 18:59 -


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損害金の定期支払いを請求できるだけです。

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建築中の住宅の部品破損

ゆうがお - 04/8/21(土) 14:55 -


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先日，現在新築中の私の家を見に行ったところ，外壁に破損（少しかけた程度）を見つけました．住宅メーカー担当者に問い合わせたところ，傷が付くのはよくあることで，最終的には補修しますから問題ありませんといわれました．建築中に少々傷がつくのはしょうがないこととは思いますが，メーカー側の当たり前と言う態度には少々腹が立ちました．
そもそも，私としては補修後の外壁のある家を購入するとした契約を交わした覚えはなく，部品に傷を付けること自体は問題のある事なのではないかと思います．したがって，外壁を新品に取り替えるように要求し，それに伴う工事期間の延長については賠償してもらうことは可能なのでしょうか？
破損の程度問題と言われるかもしれませんが，その場合はどの程度の破損であれば要求可能なのでしょうか？

Re:建築中の住宅の部品破損

ゆうがお - 04/8/26(木) 21:31 -


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レスしていただけないままに消えていきそうですね．
この掲示板にそぐわない質問だったのであればすみません．

Re:建築中の住宅の部品破損

みうら - 04/8/30(月) 18:48 -


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減額を請求することしかできません。

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