永和不動産の(ＳＳ)Ｃ－ＢＯＡＲＤ
（不動産なんでも質問＆掲示板）

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入居時の条件と違う[1] / 保証金[2] / 自動更新の期限について[5] / 更新手続きについて[0] / 入居審査について教えくだ...[1] / 地主さんはどう考える？[1] / 抵当権の順位[1] / 隣のアパートのことで困っ...[2] / 競売物件の立退きについて[13] / 土地の返却について[1] /

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入居時の条件と違う

空 - 04/8/18(水) 8:35 -


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私は音楽を仕事にしています。入居時に賃貸会社と一緒に大家さんに楽器等の使用を許可してもらいました。しかし、入居して３ヶ月半突然電話で楽器、発声練習は家でするなと電話が入っていました。音はあまり立てないよう他にスタジオをかりたりして家ではなるべく出さないよう工夫していたんですがこれでは仕事になりません。すぐ退居したいのですが、入居時の時の条件と違う場合でも規約にあった退去する時は1か月分余分に家賃を払うべきですか？

Re:入居時の条件と違う

みうら - 04/8/19(木) 19:04 -


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１月でいいという特約があれば、いいんではないでしょうか。

法律では、もっと必要ですが。

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保証金

上原 - 04/8/18(水) 17:11 -


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いつも、この欄を拝見し、勉強をさせて頂いております。
さて、その私がご相談をすることになるとは思ってもいませんでした。
実は、私は、約12年前にマンションを解約して転居しました。
この度、また転勤になり転居することになって、片付けをしていたところ、
前回のマンションの契約書と保証金(３０万円)の預かり書が出てきました。
転勤の忙しさの中、保証金の精算をしていなかったことに気づきました。
早速、前回のマンションの大家さんにそのことを連絡し、返済を求めました。
大家さんは、『古いことなので記憶がない。もし、返してなかったとしても時効が成立しています。』との、返事でした。
保証金の返還に時効があるのでしょうか？
宜しく、ご指導をお願い致します。

Re:保証金

みうら - 04/8/18(水) 18:06 -


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時効は、当然あります。
５年か、１０年ですが、いづれも満了しているので
援用されたので、時効は完成しました。

判決等を取っている場合は、別ですが。

Re:保証金

上原 - 04/8/18(水) 18:31 -


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みうらさん、早速のお返事を頂き、ありがとうございました。
時効が完成していたのでは、残念ですが諦めるしかありませんね。
参考までにお聞きしたいのですが、
時効には５年と１０年があるそうですが、どう違うのでしょうか？

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去年40年の賃貸借の契約が切れて現在自動更新の形になっておりますが、自動更新の期限を定める事は可能でしょうか？それとも法によって定められているのでしょうか？先方は双方所有の土地に鉄筋2階建ての建物を建てて事業を営んでおりますが、契約が切れる前に土地を買いたいとの申し出がありましたが、先方の提示金額に納得がいかずお断りしました。現在毎月戴く家賃では固定資産税を払うのがやっとの状態で、出来れば自動更新満了を機に契約の更新は無しとして、土地を返していただきアパート経営をしたいと考えております。しかし先方は『自分の建てた建物だから壊してマンションでも建てる』などと言っていますがそのような事は可能なのでしょうか？また、そうなると契約を新たに結ぶ事になりますか？

Re:自動更新の期限について

山本

- 04/8/11(水) 23:51 -


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と言う事は従前の契約と同一の条件での賃貸借関係がずっと存続すると言う事なのでしょうか？であれば契約内容の見直し等必要があれば契約を更新した方が望ましいのでしょうか？私の記憶が正しければ、更新は特に定めが無ければ１０年だった思うのですが。また、借地権者が建物を再建築するについて賃借人の承諾があれば可能で、その場合20年間の借地権が存続すると聞きましたが、これを拒絶は出来ますか？また正当な事由とはどの様なものがあるのでしょうか？新法では事業用借地権というものが新設されていますがこれを再契約の再適用する事は出来ませんか？
本件は旧借地法の適用時に結んだ契約のためいろいろ煩雑になっております。

Re:自動更新の期限について

みうら - 04/8/12(木) 18:20 -


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承諾がなくても、地裁の許可と、許可で指定された金員の供託で建替えは
できちゃいます。

Re:自動更新の期限について

山本

- 04/8/12(木) 22:16 -


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承諾を得るよう契約書に記載してあってもですか？そうなると契約書に違背したとして意義を申し立てる事が出来ると理解してよろしいのでしょうか？さもないと契約書の効力が根本から覆る事になります。契約書の内容が契約期限満了間際になって覆ってしまうのはどうも納得いきませんが、先方の良心次第と言う事なのでしょうか？

Re:自動更新の期限について

みうら - 04/8/14(土) 19:54 -


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できません。

地裁の許可は、みなし承諾になります。

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４年前に住宅金融公庫のマンションに引っ越してきました。一度更新をして、今回２度目の更新をする予定です。疑問になるてんがあるのでお聞きしたいのですが。更新事務手数料として６万１千円請求されています。妹夫婦に話をしたところ住宅金融公庫の更新料はかからないのが普通では？と言われました。この金額はどうなのでしょうか？すみませんが教えていただきたくメールしました。

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入居審査について教えください。

ひげ - 04/8/3(火) 17:44 -


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現在　家賃７万の借家に４年住んでおります。仕事は自営業です。　今回　大家の都合で退去することになりました。近所で８５０００円の借家を探して申し込みをしたのですが断られました。次に違う物件(７５０００円）で入居審査を出しておりますがＯＫが出るかどうかとても心配です。　ちなみに
保証人になってもらう親は持ち家ですが年金暮らしです。　私の年収は約５００万です。自営というのはそんなによろしくないのでしょうか？

Re:入居審査について教えください。

通りすがりＢ - 04/8/4(水) 17:55 -


	引用なし

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一般的な賃貸の入居審査というのはそんなに
厳しいものではないと思います。（地域によって
差があるのかもしれませんが。）
自営業というだけで不安になる大家さんも
おられるとは思います。
（例えば以前に自営業の人に貸して失敗した
経験があるとか）
それと大家さんの基準で上場企業勤務とか
医者や弁護士等ブランド指向というか
ステータス性で判断して部屋を埋めたいとか。
それと面談の時の印象（服装や言葉使い、
態度）等。大家さんと直接会う機会が無くても
判断を賃貸業者にまかせているケースでは
関係するとは思います。
あまり不安になる必要はないと思います。
出来るだけご自分のデータ（収入や堅実性）
をアピールして交渉してみてください。

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地主さんはどう考える？

できたら住み続けたい - 04/8/2(月) 23:39 -


	引用なし

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　はじめまして。大して自分で調べようともせず安直にお聞きするのは非常に恥ずかしいのですが、まず何から手をつけてよいかわからないので、まずその足がかりとしてご教唆いただければと思いお尋ねいたします。
　約18年ほど前、両親が中古の建物を購入しました。土地は地主から借りており、毎月借地料（2万円程度）を支払っています。その後母が亡くなり現在では父と私たち夫婦それに子ども達が住んでいます。さて、最近家も古くなったしどうしようかと議論になっています。「他に探すか、安ければ買って建て直すか」迷っているのですが、この街も気に入っておりできれば子供も転校させたくないので現在の土地の買い取りも視野に入れて考えたいのですが、
1.地主に「売ってほしい」と意思表示をした場合、足元を見られないだろうか
2.相続が一段落している地主にとって、土地を売るメリットはあるのだろうか
3.他の方での回答に「譲渡価格は底値で云々」とありましたが、全くの素人考えで恐縮ですが地主はできる限り高値で売ろうと考え、提示してくるのではないでしょうか。
以上の3点、全く初歩的ではありますが方向性なりニュアンスなりでも教えていただければ幸いです。
　また、この土地は約170㎡のほぼ長方形で傾斜地上の角地、路線価で見ると68Fと61Fで囲まれていて、68の方は約３ｍのヨウ壁、反対側は約６ｍの壁です。しかもヨウ壁は膨張し亀裂が入っており、全面修理が必要な状況です。大雑把なところ、土地代としてどのくらい程度と目安をつけておけばよいでしょうか。
長々すみませんが、アドバイスの程よろしくお願いいたします。

Re:地主さんはどう考える？

窪田徹郎

- 04/8/3(火) 21:09 -


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▼できたら住み続けたいさん：
>　はじめまして。大して自分で調べようともせず安直にお聞きするのは非常に恥ずかしいのですが、まず何から手をつけてよいかわからないので、まずその足がかりとしてご教唆いただければと思いお尋ねいたします。
>　約18年ほど前、両親が中古の建物を購入しました。土地は地主から借りており、毎月借地料（2万円程度）を支払っています。その後母が亡くなり現在では父と私たち夫婦それに子ども達が住んでいます。さて、最近家も古くなったしどうしようかと議論になっています。「他に探すか、安ければ買って建て直すか」迷っているのですが、この街も気に入っておりできれば子供も転校させたくないので現在の土地の買い取りも視野に入れて考えたいのですが、
>1.地主に「売ってほしい」と意思表示をした場合、足元を見られないだろうか
>2.相続が一段落している地主にとって、土地を売るメリットはあるのだろうか
>3.他の方での回答に「譲渡価格は底値で云々」とありましたが、全くの素人考えで恐縮ですが地主はできる限り高値で売ろうと考え、提示してくるのではないでしょうか。
>以上の3点、全く初歩的ではありますが方向性なりニュアンスなりでも教えていただければ幸いです。
>　また、この土地は約170?のほぼ長方形で傾斜地上の角地、路線価で見ると68Fと61Fで囲まれていて、68の方は約３ｍのヨウ壁、反対側は約６ｍの壁です。しかもヨウ壁は膨張し亀裂が入っており、全面修理が必要な状況です。大雑把なところ、土地代としてどのくらい程度と目安をつけておけばよいでしょうか。
>長々すみませんが、アドバイスの程よろしくお願いいたします。

足下を見られようと、買いたいなら「売って下さい。」と云うでしようし、高かろうと安かろうと買いたいなら、そう云えばいいと思います。後は、売る者と買う者とで金額を決めるので、足下云々や相続前後は全く関係ないと思います。

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抵当権の順位

小心者 - 04/8/3(火) 17:49 -


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昭和58年に土地を買い建物を建てました。抵当権は建物だけについていました。その数年後に銀行より借入をしました。銀行は建物に2番抵当権をつけ土地には1番抵当権の設定がなされました。この土地建物が競売になった場合は売却代金はどのように配分されるのでしょうか？ご教示をお願いします。

Re:抵当権の順位

窪田徹郎

- 04/8/3(火) 21:02 -


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▼小心者さん：
>昭和58年に土地を買い建物を建てました。抵当権は建物だけについていました。その数年後に銀行より借入をしました。銀行は建物に2番抵当権をつけ土地には1番抵当権の設定がなされました。この土地建物が競売になった場合は売却代金はどのように配分されるのでしょうか？ご教示をお願いします。

「土地を買い建物を建てました。」と云うことなので土地の所有者と建物の所有者が同一人と思われます。そして、その時「抵当権は建物だけについていました。」と云うことなので、仮に、その抵当権者をＡとして、数年後に建物に２番、土地に１番の抵当権者をＢとしますと、Ａは法定地上権付きとなるので、Ａの配当は建物自体の価格にプラスされ、土地の法定地上権の価格も配当を受けます。
その残りがＢに配当されることになります。従って、Ｂは底地価格の代金だけの配当ととなります。
Ｂの抵当権設定時にはＡの抵当権があるので、そうなります。

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隣のアパートのことで困っています

しろくま - 04/7/31(土) 23:11 -


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はじめまして
隣にアパートが建築中で　境界から５０cmしか離れていないうえに
うちのリビングに陽が当たらなくなるのではないか
また・・・北国なもので　隣の雪が　直接我が家の玄関前に
落ちてくるのではないかと不安でなりません
できれば・・・隣の土地の所有者に　雪のことと日照権について
念書を頂こうと思っているのですが・・・
どこに相談すればいいのかわかりません
お力を貸していただきたく思います
境界も権利書とは少し異なるようで・・・
義父が同意書に印鑑を押してしまったから　もうどうしようもありません
せめて・・このことだけでも　解決したいと思っております
あと・・・　リビングからアパートの玄関が丸見えなので
見えないように対策をお願いしたいと思っております

Re:隣のアパートのことで困っています

通りすがりＢ - 04/8/1(日) 15:30 -


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同意書の内容がわからないので
コメントは難しいですが
境界からの距離等は民法上と
行政区ごとの判断と地域協定などの
判断があります。それと
日照権の前に用途地域についての
日影制限等の判断も重要です。
それと境界も実測と登記上の関係を
同意書で調整されているかどうかも
確認する必要があります。
また雪の問題なども民法上の解釈が
基本になりますので
お近くの弁護士協会等々で有償、無償の
相談をお受けに成る事をお薦めします。
御存知の通り、有償でも１時間5000円ほどですので・・
その際には関係資料等はきちんと用意してください。
一度印鑑を押して締結したとしても
偏務性等も考慮されますので相談されたい事を
あらかじめ一覧にされて
相談されるのがいいと思います。

Re:隣のアパートのことで困っています

しろくま - 04/8/2(月) 23:35 -


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ありがとうございました
いろいろあって気が滅入っています
知り合いの弁護士のところにいって
相談してきます

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競売物件の立退きについて

辻 - 04/6/26(土) 2:01 -


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こんにちは。母所有の家が競売で落札されてしまいました。現在、母と祖母と私の３人が済んでおります。近々立退きを要求されるのではないかと怯えて過ごしております。私どもには、新たに家を借りるための費用も引っ越すための費用もありません。買受人の方に費用を出していただけるというのを聞いたことがあるのですが、どの範囲まで出していただけるのか分かりません。どうか教えてください。宜しくお願い致します。

Re:競売物件の立退きについて

辻 - 04/7/8(木) 22:56 -


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窪田徹郎さん、
色々と教えていただきどうもありがとうございました。
先日、買受人の方より電話連絡があり、裁判所に強制執行の申し立てをしたので、13日以内に立ち退いて欲しいといわれました。
そうでないと、其の日に、執行官が来て、立ち退かせるといいました。
突然のことで何がなんだかわからず、（裁判所からの書類も来ていないので）そのまま電話を切りました。
10日ほどで引っ越すようなことは現状から見て、とてもできません。
現在、引渡し命令が確定してから、強制執行を申し立て、断行までの期間は1ヶ月くらいの短期間のうちにしなければならないような話を聴いたのですが、これは、あまりにもひどいです。
せめて、新しい家を見つけるほどの期間は、与えてほしいのですが、何か良い方法はないのでしょうか。
又、強制執行費用は、すべて債務者負担となっているようですが、誰がどのように取り立てるのかについては書かれておらず、現実としては債権者（訴えた側）が負担しなければならないということも聴いたことがあります。しかし、私どもの家の買受人の方は、非常に頭の回転が速いようで、何かしらの請求をしてくることも考えられます。
どのようにひとつひとつを解決して行ったらよいのか・・・頭の中が混乱しています。
新しい家で、家族で頑張って行くつもりです。
そのために、私は今行動しなければなりません。
何か良い方法などありましたら、是非力になって欲しいと思っております。
どうぞ宜しくお願い致します。

Re:競売物件の立退きについて

窪田徹郎

- 04/7/9(金) 6:18 -


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>先日、買受人の方より電話連絡があり、裁判所に強制執行の申し立てをしたので、13日以内に立ち退いて欲しいといわれました。
>そうでないと、其の日に、執行官が来て、立ち退かせるといいました。
>突然のことで何がなんだかわからず、（裁判所からの書類も来ていないので）そのまま電話を切りました。
>10日ほどで引っ越すようなことは現状から見て、とてもできません。
>現在、引渡し命令が確定してから、強制執行を申し立て、断行までの期間は1ヶ月くらいの短期間のうちにしなければならないような話を聴いたのですが、これは、あまりにもひどいです。
>せめて、新しい家を見つけるほどの期間は、与えてほしいのですが、何か良い方法はないのでしょうか。
>又、強制執行費用は、すべて債務者負担となっているようですが、誰がどのように取り立てるのかについては書かれておらず、現実としては債権者（訴えた側）が負担しなければならないということも聴いたことがあります。しかし、私どもの家の買受人の方は、非常に頭の回転が速いようで、何かしらの請求をしてくることも考えられます。
>どのようにひとつひとつを解決して行ったらよいのか・・・頭の中が混乱しています。
>何か良い方法などありましたら、是非力になって欲しいと思っております。
>どうぞ宜しくお願い致します。

引渡命令が確定しいてたなら何時裁判所の執行官が来てもおかしくにい段階です。
しかし、相手からの電話連絡だけでは、その手続きがどこまで進んでいるかわかりません。
電話で結構ですから執行官室に直接電話して聞いて見て下さい。
執行官が必ず家まで来ます。その日から１ヶ月程度の猶予があることは当たり前です。
なお、執行に要する費用は債務者が支払うべきですが、その費用は債権者で立替ておかなければならず、その立て替えたお金を債務者に請求するわけですが、そのためには債務名義と云って公文書が必要です。一般的には、裁判所に訴えるわけですが、それまでして取り立てる案件は実際には皆無と云っていいです。何故なら、そのように面倒な手続きをしても現実の取立は不可能なので、口頭で請求するだけで、その後の手続きをして来ないと思われます。口頭で請求があったなら「今、それだけのお金はありません。」でいいと思います。
辻さんは、競売の債務者だったわけですよね。
それでしたら上記ようでかまいません。

Re:競売物件の立退きについて

辻 - 04/8/1(日) 12:54 -


	引用なし

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▼窪田徹郎さん：
お久しぶりです。
買受人の方は、強制執行の手続きを執っていなかったようで、一先ず安心していたました。話し合いを持とうとしましたが、掛け合ってもらえず、先日、裁判所から執行手続きの通知が来ました。
近々執行官が、我が家にやってくるようです。
その日のために何かやっておいたほうが良いことはあるのでしょうか。
強制執行の断行日には、家財道具一式が運び出されるようですが、家財道具とは、どの程度のものか分かりません。エアコンや、照明、コンロやボイラーなども家財道具の範囲に入るのでしょうか。家財道具でないとすると、執行官が来る前にどこかに保管しておいたほうが良いのでしょうか。
誠に惨めで恥ずかしい話なのですが、金銭的な余裕がないため、このような質問になってしまいました。お力をお貸しください。

Re:競売物件の立退きについて

みうら - 04/8/1(日) 17:21 -


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建物以外のものすべてです。

もちろん、事前に他にすべて持ち出し、自主的に
明け渡すようにしたほうが、いいです。

なお、貴殿等の占有を排除したのち、本件建物内に保管する
場合もあります。
　その場合は、買手は、動産買受後にしか家を利用できませんけどね。
　動産買受後は、廃棄して、家を利用します。

または、買い手に対して、動産の所有権を放棄する書面を
渡してもかまいません。
　その時点で、買い手の自由に任されます。
　東京都などは、これを勧奨しています。
　明細書に、事前に放棄する意思表示あり、買い手は自由処分可能
　と予め記載されています。
　　意思表示の書面は、都が保管しており、買い手に渡してくれます。

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土地の返却について

澤田（仮名） - 04/7/28(水) 17:05 -


	引用なし

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先代が土地の賃貸をしていましたが、昨年死去し、その土地を相続しました。しかし、その土地の賃貸借契約は7年前に切れていて、その後契約更新した形跡、証拠はありません。そしてその7年間、賃料はいただいておりません。契約は２０年間でした。契約内容では双方のアパートの住人の通路を目的として、賃貸借契約を結んだのですが、借主側は駐車場として利用していて、車庫証明を３年前に取得（その前から駐車場として利用）し、車を移動するよう注意しても地上権を理由に移動しません。警察に相談し、警察が注意しても、それでも駐車を止めようとしません。借主側は土地をタダで借りていることは把握しています。どうにかして、土地を取り戻し、駐車場としての利用を止めさせたいのですが、どうにかならないでしょうか?

Re:土地の返却について

通りすがりＢ - 04/8/1(日) 16:03 -


	引用なし

	パスワード

双方の敷地の接道などの問題も
ありますが
警察としては民事上の問題として口頭での
注意以上できないのでしょう。
使用の差止については仮処分を求めるのが
実務上いいと思います。
そこで意義があれば先方から申立があるで
しょうからそこで対抗していけばいいのでは
ないでしょうか？また仮処分で使用差止の
判断が出れば警察も車両の撤去など
対応してくれると思います。
たとえ先方に対抗事由があっても、現状の
履行関係から占有を解除することは
十分出来ると思います。
それと車庫証明については
民事上の権利とは関係ありません。
ただし継続して使用していると判断される根拠を勝手に
警察が判断したり、従前の賃貸契約に基く申請を虚偽利用したの
であるなら車庫として認めた事に対する異議の
申立をしておけば対抗上の材料になります。

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