＞ 宜しくお願いします
＞ 事務所を借りてます（10年契約・あと4年期間がある）が、どうやらオーナーが危険な様子です。（破産？の一歩手前）
＞ 倒産などしてしまった事を想定しての話です。
＞ 過去の謄本を確認しましたら借りた時には抵当権が設定されておりました。
＞ ボードの履歴を見ますと、預けた敷金はどうやら回収不可能のようですね？
＞ なんとか取り戻せないものでしょうか？
＞ あと今後、他の不動産を借りるときですが、賃料の差し押えが起きたときは預託金と相殺出来るという条項があった場合、差し押えに勝てますか？
10年契約ですか、それでしたら、どう頑張っても、買受人には対抗できません。引渡命令が発せられる案件です。従って、敷金は買受人には請求できず、元の賃貸人に請求できるだけです。同人が無資力ならまず無理だと思います。
今後の問題として、事前に「賃料の差し押えが起きたときは預託金と相殺出来る」とのことですが、もともと、相殺とは、双方が互いに同種の債務があることが要件で、更に、相殺の意思表示が必要ですから、他人の条件（賃料の差し押えが起きたときは、などの）で相殺が左右されるものではありませんので、「差し押えに勝てる」と云うことはないと思います。