積算法の必要諸経費について、不足があったので加筆です。（￣□￣；）！！
積算法の考え方ですが、
「研究所としての元本価値×期待利回り＋必要諸経費」
です。
鑑定評価では必要諸経費としては、
以下のものを検討します。
@減価償却費
A維持管理費
B公租公課
C保険料
D貸し倒れ準備費
E空室等による損失相当額
初心者Ａさんが、適用なさるつもりなら
目安として
@は定額法で、
Aは維持管理をすべて貸し主に任せるなら、ほとんど不要になるので賃料徴収に要する手間・その他人件費として数十万円程度
Bは固定資産・都市計画税
Cは火災保険料相当額
Dは初めは、おおむね５％くらいを目処にしてはいかがでしょうか。これは年間総収入にたいして０％〜２０％が目安です。
幅があるのは、特殊用途なので貸し主との需給関係・実情に左右される部分があるからです。
Eは敷金または保証金をとられるでしょうから、不要です。
大事な利回りですが、まさしく力関係・契約内容によるものなので一概には言えませんが、どんな遊休資産としても２％以上は最低欲しいですよね。
あと、契約に際して授受する一時金の問題もありますが
まあ、一冊鑑定評価・不動産関係の本をみれば
考え方はわかるかと思います。
繰り返しですが、積算法は特殊工場や特殊用途の賃貸の際には重視される考え方です。
実務上も当該方法で決定されることも多いです。
あとは、先方の賃料負担力を検討しつつ決定します。
企業内部での説明資料としてならば、十分積算法だけで
説明できるかと思います。
頑張って下さいね
ﾍ(^^ﾍ)(ﾉ^^)ノヘ(^^ﾍ)(ﾉ^^)ﾉ