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Re:担保について

窪田徹郎

- 04/12/22(水) 17:59 -


	引用なし

	パスワード

▼納豆菌さん：
>現在私名義の住宅ローンが約４０００万ほど残っています。ここ数年の収入の悪化でローンの支払いが出来なくなってきていますが、その住宅を売っても良くて２０００万位にしかならず売れても２０００万のローンが残ってしまいます。困っていますがある本を読んだところ任意売却かてき除で家を購入した第三者に抵当権を外してもらい無担保になったところで残りのローンの残をサービサーに移す事が出来ると書いてありました。ただその家のローンを組んだ時私の実家が連帯保証人になっていますが私名義の住宅だけでなく実家も担保になっているのです。こんな場合その家を購入する第三者が任意売却で抵当権者と話し合いであろうがてき除であろうが家を購入する第三者が購入する物件と実家の抵当権を一度に消滅させることができるのでしょうか？私はこういうことには疎いので分かりやすくお答え頂ければありがたいです。よろしくお願いします。

抵当権の滌除制度は今年の４月の法律改正で廃止されました。
従って、抵当権の抹消を求める方法はなくなりました。
４０００万円の抵当権で時価が２０００万円ならば残り２０００万円ですが任意売却では抵当権者で他人の保証人など要求してくるでしようから任意ではなく競売の方がいいと思います。競売だとしても理論上の残債はありますが実質的には債権の放棄がおおいので、その方がいいと思います。

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担保について

- 04/12/22(水) 14:47 -


	引用なし

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現在私名義の住宅ローンが約４０００万ほど残っています。ここ数年の収入の悪化でローンの支払いが出来なくなってきていますが、その住宅を売っても良くて２０００万位にしかならず売れても２０００万のローンが残ってしまいます。困っていますがある本を読んだところ任意売却かてき除で家を購入した第三者に抵当権を外してもらい無担保になったところで残りのローンの残をサービサーに移す事が出来ると書いてありました。ただその家のローンを組んだ時私の実家が連帯保証人になっていますが私名義の住宅だけでなく実家も担保になっているのです。こんな場合その家を購入する第三者が任意売却で抵当権者と話し合いであろうがてき除であろうが家を購入する第三者が購入する物件と実家の抵当権を一度に消滅させることができるのでしょうか？私はこういうことには疎いので分かりやすくお答え頂ければありがたいです。よろしくお願いします。

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Re:抵当権設定

窪田徹郎

- 04/12/22(水) 8:02 -


	引用なし

	パスワード

>ご教示有り難う御座います。
>再度　教えて下さい。友人に確認したら、建物の抵当権は根抵当権でなく普通抵当権で行うとのことです。そこで　その次ぎに私の抵当権を設定しておけば意味が出るでしょうか？この時に抵当権は根抵当権でないとだめでしょうか？
>よろしくお願いします。

抵当権でも根抵当権でもいいですが、その最終目的は「貸したお金」又は「損害などの補償」で取立可能でないとなりません。
そうしますと、先行抵当権や（１番の銀行など）担保物の価格等々見極めておく必要があります。（競売時では１番抵当権の配当後２番抵当権の配当と云うように配当しますから２番抵当権者後は配当がゼロと云うことがよくあります。）
また「借りたおぼえがない。」などの異議のないように実体と合致した登記でないとなりません。

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Re:抵当権設定

あさひ - 04/12/21(火) 17:21 -


	引用なし

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>なお、求償権を担保として抵当権設定といいますが、求償権は確定していないので、可能だとすれば根抵当権となります。それにしても、その根抵当権の実行が可能な時期は先行の抵当権の実行後となります。そうしますと、その先行抵当権実行で後行の当該根抵当権は抹消されます。結局、根抵当権を設定しても意味のない抵当権になりそうです。
>それらを詳細に考慮する必要があると思います。

ご教示有り難う御座います。
再度　教えて下さい。友人に確認したら、建物の抵当権は根抵当権でなく普通抵当権
で行うとのことです。そこで　その次ぎに私の抵当権を設定しておけば意味が出るでしょうか？この時に抵当権は根抵当権でないとだめでしょうか？
よろしくお願いします。

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Re:抵当権設定

窪田徹郎

- 04/12/21(火) 7:50 -


	引用なし

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▼あさひさん：
>よろしくお願いします。
>友人に土地を貸す計画があります。土地の上に介護施設を建てて営むとのことです。
>私がその土地の物上保証人となる予定です。土地賃貸借契約は３０年です。
>契約に際し、求償債権として建物に抵当権を設定する予定ですがつぎの事を教えて下さい。建物は鉄筋3階で建設費は約１０億、物上保証の金額は約3億。
>１.抵当権は仮登記が良いか、本登記がよいか？
>（仮登記と本登記の効力がよくわかりませんので）
>２.登記に掛かる費用は、どんな種類があり、それぞれどの位ですか？
>（概算でよろしいです）
>３.必要な費用は全て私が負担でしょうか、登記に際して私に何か税金が掛かりますか？
>以上　よろしくお願いします。

仮登記では、万一の場合に競売はできません。
必ず本登記にして下さい。
費用は登録免許税が主な費用ですが、一般的には債務者負担です。
額は債権額の１０００分の４です。
なお、求償権を担保として抵当権設定といいますが、求償権は確定していないので、可能だとすれば根抵当権となります。それにしても、その根抵当権の実行が可能な時期は先行の抵当権の実行後となります。そうしますと、その先行抵当権実行で後行の当該根抵当権は抹消されます。結局、根抵当権を設定しても意味のない抵当権になりそうです。
それらを詳細に考慮する必要があると思います。

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抵当権設定

あさひ - 04/12/20(月) 17:10 -


	引用なし

	パスワード

よろしくお願いします。
友人に土地を貸す計画があります。土地の上に介護施設を建てて営むとのことです。
私がその土地の物上保証人となる予定です。土地賃貸借契約は３０年です。
契約に際し、求償債権として建物に抵当権を設定する予定ですがつぎの事を教えて下さい。建物は鉄筋3階で建設費は約１０億、物上保証の金額は約3億。
１.抵当権は仮登記が良いか、本登記がよいか？
（仮登記と本登記の効力がよくわかりませんので）
２.登記に掛かる費用は、どんな種類があり、それぞれどの位ですか？
（概算でよろしいです）
３.必要な費用は全て私が負担でしょうか、登記に際して私に何か税金が掛かりますか？
以上　よろしくお願いします。

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Re:悩んでいます

Ｈｉ - 04/12/20(月) 0:49 -


	引用なし

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▼窪田徹郎さん：
お返事ありがとうございます！
４回６回というのは引き落としの日に落ちなかった回数です。
延滞回数と言った方が解りやすいですね…。
今日引き落とし日なんですが、落ちなかったら５回目と言ってました
（月遅れですが払ってはいってます）
銀行側の強制競売の話を出してきた意図がわかりません。
先生是非よきアドバイスをお願いします。
　
かなしいかな…、何か弱いものいじめされてる気がしてなりません…。

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Re:印鑑と署名の重要さ

air - 04/12/19(日) 18:14 -


	引用なし

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貴重な時間ありがとうございます。たいへん参考になりました。

▼窪田徹郎さん：
>＞承諾書ができていたため市のほうも布設の許可書を出してるので、これを覆すのはどんなものかと思い、相談しました。
>
>それはそうだと思います。
>でも、市は再度要求をしているわけですよね。
>で、その承諾書で今回の敷設もできると考えますので、再度、市の方に事情をお話になってはどうでしようか。
>あと、買い上げの方ですが、裁判所などの土地の調査では、私道の場合は、通常価格の１０％程の価格となっています。（時価の９割引）ですから、その数百万円が高いか安いかわかりませんが参考にして下さい。
>裁判所の調停も考えて下さい。最近では裁判所も親切になり素人の方も歓迎しているようです。

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Re:印鑑と署名の重要さ

窪田徹郎

- 04/12/19(日) 17:34 -


	引用なし

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＞承諾書ができていたため市のほうも布設の許可書を出してるので、これを覆すのはどんなものかと思い、相談しました。

それはそうだと思います。
でも、市は再度要求をしているわけですよね。
で、その承諾書で今回の敷設もできると考えますので、再度、市の方に事情をお話になってはどうでしようか。
あと、買い上げの方ですが、裁判所などの土地の調査では、私道の場合は、通常価格の１０％程の価格となっています。（時価の９割引）ですから、その数百万円が高いか安いかわかりませんが参考にして下さい。
裁判所の調停も考えて下さい。最近では裁判所も親切になり素人の方も歓迎しているようです。

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Re:印鑑と署名の重要さ

air - 04/12/19(日) 17:04 -


	引用なし

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回答ありがとうございます。市に提出するための用紙で下水道を通すための道路使用承諾書になるようです。数件の家が下水を引くためで承諾書はその代表者が持っていますから
今手元にありません。先日拝見したときは、市に対して私道を使用することを承諾します
という内容でした。また、作成日時、期限等は書いてなく文章の下の表に所有者の署名、捺印がありました。承諾書ができていたため市のほうも布設の許可書を出してるので、これ
を覆すのはどんなものかと思い、相談しました。ご回答にもある通り、買い上げがいいの
でしょうが２０坪程度（距離約70M）の細い道で、数百万円はかかるのではと思います。
共同出資した場合、お金を出せる家庭と出せない家庭が出てくると思います。ただ、代表
者はいずれ共同名義で買い上げる意思があるようですが、今はせっかく市が出した許可
があるので下水を引くのが先決と思われます。また、使用承諾はあくまで下水を引くのに
対して本人が同意したものであって、買い上げが別の話に取れるので、先に出した承諾は
生きてくるのではと思ったわけです。使用承諾があるので住民で折半して測量などの費用
も出しているので、覆すのであれば、最初から承諾せず、売買の話をするのがスジではと
も思っています。

何かよいアドバイスがあれば助かります。よろしくお願いします。

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Re:印鑑と署名の重要さ

窪田徹郎

- 04/12/19(日) 15:47 -


	引用なし

	パスワード

▼airさん：
>お世話になります。
>下水道を通すために私道を使用させて頂くために、土地所有者に使用承諾を
>得る印鑑を数年前に頂きました。その後、役所との交渉もあり今になって
>役所のほうも布設可の書類を出してくれたのですが、住民も変わってること
>もあるので再度すべての書類に署名捺印をもらってくださいということで
>土地の所有者に求めたたところ、一度は承諾許可をだしていたにも関わらず
>土地を買い上げて欲しい、捺印を拒否してきました。
>この場合も契約違反とみなしていいのでしょうか？
>どうぞよろしくお願いします。

その契約違反と云うのは、何の契約で誰と交わした契約でしようか。
仮に、数年前にairさんと私道の所有者との間で「私道使用契約書」を作成していて、その中に敷設することも織り込まれておれば「契約違反」となるでしようが、それ以外ならば、例えば、「使用承諾書」は契約とは云えないので今回は契約違反ではなさそうです。
また、市町村では「使用承諾」と「敷設承諾」と異なる見解かもしれません。それならば、再度、承諾を取らなければなりませんが、相手が承諾しないならば仕方がありません。所有権は強い権利なので、承諾するか否かは自由です。
幸いに「買ってほしい」と云うなら、それほど、ありがたい提案はないと思います。
なお、タイトルでは「:印鑑と署名の重要さ」となっていますが、印鑑だけでも署名だけでも、更に、口頭でも契約は成立し、その契約は重要なわけですが、今回は、何をどんな契約したのかわかりません。むしろ、契約ではなく承諾のようですから、回答は、上記のようになります。
事実関係が詳細にわかれば、違う回答になるかも知れません。

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Re:悩んでいます

窪田徹郎

- 04/12/19(日) 15:12 -


	引用なし

	パスワード

▼Ｈｉさん：
>はじめましてです。
>競売の件で、色々探しててやっと巡りあえたＨＰです・・
>
>実はこの不景気で今年になって住宅ローンが
>遅れる様になりました。　でも遅れながらでも
>支払ってはいます。が、昨日銀行の方から電話で
>「６回になると強制競売になります！！！」と言われました。
>今は４回目です。今まで言われた事がない言葉だけに
>すごく驚いています。ショックで立ち直れないでいます。
>恥ずかしながら任意競売、強制競売とかの意味がよく分かりません、
>それは回数によっての決まり事なんでしようか？
>絶対避けては通れないんでしようか？
>長々となりましたが、どうかよろしくお願いします。

その４回目とか６回目とは何のカウントですか？
催促電話の回数なら競売とは関係ありません。そんな法律はありません。
６ヶ月程度遅れると競売となることは聞いていますが。
強制競売とは、例えば、不渡手形などで訴訟に負けて、支払うようになったにも拘わらず支払わないときに不動産を差し押さえて競売し、その代金から回収する方法のことを云います。
一方、任意競売とは、ローンのようにお金を借りた時に抵当権の設定登記しますが、そのローンの支払いがないときには裁判しないで、すぐに競売することができ、そのような競売を云います。

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印鑑と署名の重要さ

air - 04/12/19(日) 8:09 -


	引用なし

	パスワード

お世話になります。
下水道を通すために私道を使用させて頂くために、土地所有者に使用承諾を
得る印鑑を数年前に頂きました。その後、役所との交渉もあり今になって
役所のほうも布設可の書類を出してくれたのですが、住民も変わってること
もあるので再度すべての書類に署名捺印をもらってくださいということで
土地の所有者に求めたたところ、一度は承諾許可をだしていたにも関わらず
土地を買い上げて欲しい、捺印を拒否してきました。
この場合も契約違反とみなしていいのでしょうか？
どうぞよろしくお願いします。

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悩んでいます

Ｈｉ - 04/12/19(日) 1:54 -


	引用なし

	パスワード

はじめましてです。
競売の件で、色々探しててやっと巡りあえたＨＰです・・

実はこの不景気で今年になって住宅ローンが
遅れる様になりました。　でも遅れながらでも
支払ってはいます。が、昨日銀行の方から電話で
「６回になると強制競売になります！！！」と言われました。
今は４回目です。今まで言われた事がない言葉だけに
すごく驚いています。ショックで立ち直れないでいます。
恥ずかしながら任意競売、強制競売とかの意味がよく分かりません、
それは回数によっての決まり事なんでしようか？
絶対避けては通れないんでしようか？
長々となりましたが、どうかよろしくお願いします。

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Re:競売されてしまった

はち - 04/12/18(土) 14:17 -


	引用なし

	パスワード

窪田徹郎様、ご返答ありがとうございました。

>でも、債権者が許可を得ているにもかかわらず支払わなかったり、遅れているならば、例え許可後であっても契約解除できます。
>要は、地代支払許可は土地賃貸借契約の解除を遮断する効力はありません。

まさに支払いが全くないので、解除は有効なのですね。
アドバイスありがとうございました。
これで明渡訴訟に踏み切る自信がつきました。
本当にありがとうございました。

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Re:競売されてしまった

窪田徹郎

- 04/12/18(土) 8:31 -


	引用なし

	パスワード

▼はちさん：
>自分が所有する土地上の借地権付き建物が競売されてしまいました。
>買受人なんて出ないとたかをくくっていたら、
>裁判所から買受人が出たとの通知が来ました。
>そこで、借地人には多額の滞納金があったので、
>急いで借地契約を解除しました。
>しかし他のHPを見て回ると、
>代払いの許可がおりていれば契約は解除できないとありました。
>これは本当でしょうか？
>もう土地を取り戻すことは無理でしょうか？

地代支払許可の申立（民事執行法５６条）は、債権者が、土地賃借権者に代わって地主に地代を支払うことができる許可なので、その許可があれば地代の支払不履行と云うことはあり得ないので解除はできません。
でも、債権者が許可を得ているにもかかわらず支払わなかったり、遅れているならば、例え許可後であっても契約解除できます。
要は、地代支払許可は土地賃貸借契約の解除を遮断する効力はありません。

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Re:競売されてしまった

はち - 04/12/17(金) 15:52 -


	引用なし

	パスワード

追加的なことなのですが、
代払いの許可が申請されていたのかどうか、はっきりわかっておりません。
また今のところ、債権者からの支払い、供託等は全くありません。

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競売されてしまった

はち - 04/12/17(金) 14:00 -


	引用なし

	パスワード

自分が所有する土地上の借地権付き建物が競売されてしまいました。

買受人なんて出ないとたかをくくっていたら、
裁判所から買受人が出たとの通知が来ました。

そこで、借地人には多額の滞納金があったので、
急いで借地契約を解除しました。

しかし他のHPを見て回ると、
代払いの許可がおりていれば契約は解除できないとありました。
これは本当でしょうか？
もう土地を取り戻すことは無理でしょうか？

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住宅ローンの借り換えの検討

- 04/12/16(木) 21:49 -


	引用なし

	パスワード

住宅ローンの借り換えの検討をしました。
新着情報で確認してください。
お得情報(もれなくプレゼント)も新設しました。

その他、家づくりに関してのホームページです｡
いい家を安くをモットーに、コストダウン、健康住宅、手抜き工事対策に力を入れました｡
登記にも挑戦しました｡

　　http://2style.net/myhome/

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Re:自宅の競売について

きき - 04/12/16(木) 20:46 -


	引用なし

	パスワード

窪田さま

どうぞご教授、お願いいたします･･･。

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