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（不動産なんでも質問＆掲示板）

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Re:固定資産税の差し押さえ
 窪田徹郎 E-MAIL  - 04/11/15(月) 15:15 -
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   このようなことは、あり得ないと思います。
何故なら、両親は共に自己破産したのですよね。
それで両親名義の不動産が抵当権も設定されていながら競売にならなかったわけですよね。
そのようなことは破産法上考えられません。
破産すれば必ず競売になります。
もし、法人と個人であったり、他に理由があったなら考えられないことはないですが、まず、もう一度、誰の所有で誰が破産したか調べて下さい。
それとは別に「市役所が競売したとき」のことだけ、お答えしますと（もっとも、市役所の競売は競売と云わず「公売」と云っていますが）その公売の元となっている固定資産税の法定納付期限と抵当権の設定時期との優劣で配当は決まります。
法定納付期限の後に抵当権の設定があれば、配当は、まず市役所に配当され、残りがあれば抵当権者に配当します。でも、現実には、長期に渡った５００万円となったので、細かく計算されて配当します。
このことは、固定資産税の滞納の初回が抵当権の後ならば市役所の配当はないので、結果的に市役所は公売できないことになります。
なお「時効の援用」と云いますが、抵当権抹消訴訟を提起しなければならないので、そのことと、上記の破産との関係で、もう少し調べる必要がありそうです。
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Re:離婚後の共用財産
 窪田徹郎 E-MAIL  - 04/11/15(月) 14:50 -
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   ▼明子さん：
>主人は6年前にリストラにあい、その後、中国に渡り職についているにも拘らず、
>送金は一切してくれません。
>この度、久しぶりに帰国しましたので、お互い話し合い離婚を申請する事にしました。
>未成年の子供が二人居まして、マンションは価格の半分を私が、残りを夫の給料から返済するという形で共有名義を取りました。
>しかしながら、彼からの仕送りが無いために、私の貯金で繰り上げ返済をしまして、既に、ローンは残っておりません。
>そこで、この様な場合、マンションは、共有ではなく所有権を私だけにする事が出来るでしょうか？
>又、するにはどのような法的手続きを取れば宜しいでしょうか？
>お手数ですが教えて下さい。


共有ではなく明子さんだけの所有にしたいなら、元夫が持っている権利書、印鑑証明書、実印など持って司法書士に依頼すれば所有権移転登記できます。
もし、元夫が、それらを承諾しないならば、訴訟でそれをしますが、そのためには、元夫との約束で「ローンを夫が支払わない時には明子さんが支払い、そのかわりに夫名義の持分を明子さんに移転する。」と云うような約束がないとできません。
それらの約束がなかったなら「お金を返せ」と云う裁判になりますが、これも「立て替えて支払っておいて下さい。」と云うことが約束している必要があれます。
これも、なかったならば、「不当利得返還請求」と云うことも考えられますが、この先は任意的に話し合いする以外にないです。
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離婚後の共用財産
 明子  - 04/11/15(月) 14:22 -
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   主人は6年前にリストラにあい、その後、中国に渡り職についているにも拘らず、
送金は一切してくれません。

この度、久しぶりに帰国しましたので、お互い話し合い離婚を申請する事にしました。
未成年の子供が二人居まして、マンションは価格の半分を私が、残りを夫の給料から返済するという形で共有名義を取りました。

しかしながら、彼からの仕送りが無いために、私の貯金で繰り上げ返済をしまして、
既に、ローンは残っておりません。

そこで、この様な場合、マンションは、共有ではなく所有権を私だけにする事が出来るでしょうか？

又、するにはどのような法的手続きを取れば宜しいでしょうか？

お手数ですが教えて下さい。
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Re:出て行けといわれています
 石浜 E-MAIL  - 04/11/15(月) 9:41 -
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   ▼窪田徹郎さん：
どうもありがとうございました。とりあえず今日母親が弁護士に相談に行きます。
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Re:マンションの問題・・かなり悩んでます。
 ハル E-MAIL  - 04/11/14(日) 22:00 -
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   ▼窪田徹郎さん：回答ありがとうございます。

>ご質問は、１０年後の立ち退きのことが心配なのでしようか？
>それとも、現在の管理費等についででしようか？

質問は10年後の立ち退きについてが一番悩んでいる問題です。その他諸々と
悩みはつきませんが、10年後の立ち退きが可能なのか不安で、住んだ者勝ちにならないか知りたかったのです。

>前者は、その時に、誰が住んでいようとも、その者たち全部を相手として裁判すれば勝訴できますから、後は、強制執行で引っ越してもらえます。

10年経った時に裁判をすれば勝てるのでしょうか？裁判となるとやはりお金が凄くかかるのでしょうか？相手は絶対どんなことをしてでも出て行かないと思います。
ただ、子供と協議と調停調書に書かれているので前妻はマンションの問題に首を突っ込む資格はないと思います。子供の代理人として出てこられる可能性もあり、10年後も前妻の顔をみたり、かかわりたくありません。婚姻生活中　浪費されまくりで、私の人生滅茶苦茶にされ、これから生活設計を立て直したいのでどうしてもマンションの問題だけは負けたくありません。10年後の確実こちらが勝てる率はどれくらいあるのでしょうか？？子供と協議しないで即裁判にしてもよいのでしょうか？（10年後子供と連絡が取れるかどうかもわかりませんが、その場合どうなるのでしょうか？）

>後者ならば、管理費等は所有者（区分所有者）が支払い義務があるので、現在の所有者がハルさんならばハルさんが支払う必要があります。ですから、前妻経由でなく管理組合に直接支払ってはどうでしようか。

離婚後は前妻経由ではなく管理会社に直接振り込んでいました。管理費、修繕積み立ては私、その他使用したものについては前妻と　離婚調停で決まり、その決まったにもかかわらず前妻は駐車場、駐輪場、水道、町内会費など一切支払っておらず
滞納を続けている状態なのです。こういった問題は10年後の裁判となったときに、滞納されてることは私にとって有利なのでしょうか？
少しでも相手のｽｷをつきたいのでどんなことでもアドバイスお願いします。

何も分からず悩んでいたので窪田様が凄く心強い方に思えます。このサイトに来て
よかったです。無知な私ですみませんが窪田様に感謝です。
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Re:教えてください
 たきお  - 04/11/14(日) 21:56 -
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   ▼窪田徹郎さん：
>▼たきおさん：
>>離婚して１年になるのですが、慰謝料の変わりに家をもらうことになりそうなんです。その家は中古で購入し名義は元の主人です。土地付きですがローンは残っています。（元の主人が名義人で払っています）家の値打ちは７００万ほどらしいのですが、譲り受けることに関して、必要なこととはなんでしょうか？（必要な書類、税金なんか何もわかりません）
>>また、ローンはそのまま元の主人が払っていくものなのでしょうか？
>
>
>名義変更（所有権移転登記と云います。）だけでしたら、権利書、主人の印鑑証明書、実印等持参し司法書士に依頼すれば可能です。
>税金は、取得税、登録免許税等必要ですが、税額は市町村の定めた評価額で課税されますので、ここでは不明です。おおよそは１０万円から３０万円程度と思われます。
>心配なのは、ローン残ですが、これは主人が払い続けると云うことですが、万一、滞ると競売で、たきおさん所有の不動産は他人の物になってしまいます。
>ですから、名義を変えるには、その残金も支払うだけの覚悟はもっていた方がいいです。


ありがとうございました。よく考えて見ます。
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固定資産税の差し押さえ
 かん  - 04/11/14(日) 19:03 -
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   ややこしいお話ですが、何卒お知恵をお貸しください。
平成１１年の６月に父の経営する零細企業が倒産し、両親は共に自己破産し同時廃止となりました。
父母の共同所有の自宅には、住宅ローンの抵当権の後順位に金融機関の根抵当権が多数張り付いております。（個人間貸借に基づくの抵当権設定はありません。）
なお倒産から５年以上経過しますが、その間自宅の競売等は一切行われておりません。
一方、この5年間市役所から固定資産税の督促通知が頻繁にきておりましたが、昨日きた通知に初めて期限までに連絡しないと差し押さえする旨記載されておりました。

実は、両親に対して私個人から多額の資金援助をしており、可能であれば両親の自宅の抵当権者に対して「時効の援用」を宣言し、抵当権を抹消後、売却して回収できればなどと考えておりました。

そこでご質問なのですが、金融機関に対して「時効の援用」を宣言しないまま、市役所による競売が行われた場合、後順位となる金融機関の「抵当権」は効力を発生するのでしょうか。
また、固定資産税は延滞分も含め5百万円程度に膨らんでおり、今の両親ではとても払えそうにないのですが、我々が他に取れる選択肢はないのでしょうか。
私の家族もこれまで経済的に相当のダメージを被っており、出来ればいくらかでも自宅売却で潤いたいのですが、そうした選択肢はないのでしょうか。
わがまま勝手なご相談ですが、藁にもすがる気持ちでお願いしております。
よろしくお願いします。
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Re:マンションの問題・・かなり悩んでます。
 窪田徹郎 E-MAIL  - 04/11/14(日) 9:12 -
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   ご質問は、１０年後の立ち退きのことが心配なのでしようか？
それとも、現在の管理費等についででしようか？
前者は、その時に、誰が住んでいようとも、その者たち全部を相手として裁判すれば勝訴できますから、後は、強制執行で引っ越してもらえます。
後者ならば、管理費等は所有者（区分所有者）が支払い義務があるので、現在の所有者がハルさんならばハルさんが支払う必要があります。ですから、前妻経由でなく管理組合に直接支払ってはどうでしようか。
このことは、仮に、前妻が管理組合に支払うようになっていたとしても、管理組合と契約していないならば管理組合とすればハルさんに請求が行きます。そして、ハルさんは前妻に請求することができます。
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Re:教えてください
 窪田徹郎 E-MAIL  - 04/11/14(日) 8:45 -
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   ▼たきおさん：
>離婚して１年になるのですが、慰謝料の変わりに家をもらうことになりそうなんです。その家は中古で購入し名義は元の主人です。土地付きですがローンは残っています。（元の主人が名義人で払っています）家の値打ちは７００万ほどらしいのですが、譲り受けることに関して、必要なこととはなんでしょうか？（必要な書類、税金なんか何もわかりません）
>また、ローンはそのまま元の主人が払っていくものなのでしょうか？


名義変更（所有権移転登記と云います。）だけでしたら、権利書、主人の印鑑証明書、実印等持参し司法書士に依頼すれば可能です。
税金は、取得税、登録免許税等必要ですが、税額は市町村の定めた評価額で課税されますので、ここでは不明です。おおよそは１０万円から３０万円程度と思われます。
心配なのは、ローン残ですが、これは主人が払い続けると云うことですが、万一、滞ると競売で、たきおさん所有の不動産は他人の物になってしまいます。
ですから、名義を変えるには、その残金も支払うだけの覚悟はもっていた方がいいです。
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マンションの問題・・かなり悩んでます。
 ハル E-MAIL  - 04/11/14(日) 4:39 -
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   ややこしい話なのですが、聞いてください。私が前妻と別居の際に3110万のマンションをローンで購入し、前妻と子供を住ませていました。離婚調停が本格的に始まり長引きましたが、離婚調停がやっと成立。その際に、養育費は子供3人が成人するまでと、マンションに10年間無償で前妻と子供らを住ませるということが決まりました。10年後は子供と協議すると書いています。離婚後に別問題で紛争していた際に前妻は調停員に「一緒に住んでる男（覚せい剤で捕まって出てきた男）と結婚してもマンションに住むことはできるか聞いたり、マンションはもらえるものと思っていたなど、占有権をいいたいの？と思えるような話し方をしているようでした。無償で10年住んだからといって占有権は発生するのでしょうか？調停調書にはっきり無償期限が書いてる場合、「もらえるものだと思った」などということは通用しないのでは？借地権なども出てきませんよね？家賃とっていないわけですし、立ち退き料なども払いたくありません。
私は再婚して現在の生活もあります。子供が生まれて間もないにもかかわらず、現在の妻は働いて生活を助けてくれています。マンションの今後について妻も凄く不安がっております。先が安定しないので少しでもアドバイスよろしくおねがいします。前妻は離婚後、使用者が払うべき駐車場、駐輪場、管理組合から引かれる水道代など一切払っておらず1年間で30万円程滞納していることが管理組合を通してきいております。
そのことで区分所有者にいずれ請求がくると管理会社から言われましたが、調停員は　そんなことは無いといいました。何を信じていいかわかりません。ですが無償期間が済んで私に請求きても困ります。（別居時も私が管理組合用の通帳にお金を入れていても使い込んでた女、前妻です。2度払いを何度したことか・・）
現在、前妻は自分の名義で組んだクレジット7社ほどの調整を家裁で行ってるみたいです。そんな生活を続けていく人が　無償期間が終わってもすんなり出て行ってくれるわけがないと思います。10年間がたったら　賃貸として出そうと思っています。その際もまだローンも残ると思います。いつまでも前妻とかかわりたくないので何かよいアドバイスお願いします。子供は私の子供だから　子供が出てｲかなといえばそれは通ってしまうのでしょうか？色んな意味で無知です。どうかよろしくお願いします。
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Re:駐車場の共同賃貸について
 にうら  - 04/11/14(日) 1:56 -
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   共同賃借人さんと同意見です。
キャパの問題もありますし、売上に直接影響してくる問題ですから、使用割合の取り決め、トラブルの対処等を明確にしないと難しいでしょう。また、それ以前にそのような契約をテナントが受け入れるかも疑問です。
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Re:不動産仲介料と減価償却費
 にうら  - 04/11/14(日) 0:45 -
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   建物の取得減価に含め、減価償却します。
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不動産仲介料と減価償却費
 ぶたざる  - 04/11/13(土) 16:42 -
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   5月にマンションを自分の土地に建てましたが、そのときに建設会社を
紹介していただいたお礼に紹介料として150万あげました。
通常この種の礼金は建設会社から支払われると思いますが、建設会社
から支払われずその後、資金繰り等指導いただいたこともあり、
分割でマンションの売上から支払うことにしました。
こういう場合の紹介料等は原価償却費にいれることは可能でしょうか。
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Re:駐車場の共同賃貸について
 共同賃借人  - 04/11/13(土) 16:19 -
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   ▼kazuさん：
>そこで150坪の土地をスーパーとパチンコ店に共同で利用してもらい、私の収入について、300坪をパチンコ店に単独で貸していた時と同じ収入を確保してもらいたいと考えました。このようなことは法的、あるいは税務的に問題はないでしょうか。

実際に共同で駐車場を借りていますが、道義上あまりお勧めしません。
地主の欲深さが見て取れますし、共同で借りる者同士の取り決めが曖昧だと、必ずや争いの種が発生します。そもそもパチンコの客が長時間何台も停めていて、スーパーは果たして集客効果を見込めるでしょうか。駐車場で無断駐車があった場合、誰の権限あるいは責任においてその処理にあたれるでしょうか？じゃあどれだけのわりあいで賃料を決めますか？
地主は賃料さえ入ってくれば良いので、問題があった時にも何も動いてくれないでしょう？
全く争いを予防できる取り決めを３者で交わせるならまだしも、できないのなら慎重にお願いします。
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教えてください
 たきお  - 04/11/13(土) 9:44 -
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   離婚して１年になるのですが、慰謝料の変わりに家をもらうことになりそうなんです。その家は中古で購入し名義は元の主人です。土地付きですがローンは残っています。（元の主人が名義人で払っています）家の値打ちは７００万ほどらしいのですが、譲り受けることに関して、必要なこととはなんでしょうか？（必要な書類、税金なんか何もわかりません）
また、ローンはそのまま元の主人が払っていくものなのでしょうか？

無知ですいません
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Re:土地の取得について
 みうら  - 04/11/12(金) 18:28 -
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   不動産取得税の軽減が受けられない。
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駐車場の共同賃貸について
 kazu  - 04/11/12(金) 12:00 -
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   現在土地が300坪あります。これをパチンコ店に駐車場として貸していますが、この地区で区画整理をするということになり、減歩で土地の面積が半分になるそうです。また区画整理後には、私の半分になった土地150坪を新たにスーパーが駐車場として貸して欲しいとあります。パチンコ店とは契約期間がまだ残っていますし、土地が半分になっても引き続き貸して欲しいと言われています。スーパーへ貸す150坪の賃料が、現在貸しているパチンコ店の賃料を総額で上回れば、スーパーへパチンコ店との契約を解除してでも貸すのですが、実際にはかなりの収入減となります。そこで150坪の土地をスーパーとパチンコ店に共同で利用してもらい、私の収入について、300坪をパチンコ店に単独で貸していた時と同じ収入を確保してもらいたいと考えました。このようなことは法的、あるいは税務的に問題はないでしょうか。またどのような契約方法をとればよいのでしょうか。説明下手で申し訳ございませんが、よろしくご回答お願いいたします。
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Re:土地の取得について
 ぴかりん E-MAIL  - 04/11/11(木) 23:51 -
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   ▼さとーさん：
>▼さとーさん、こんにちは。丁寧なお返事ありがとうございます。

>　測量・分筆登記の費用がいったいいくら位かかるものか全くわからなかったので、大変参考になりました。坪２万はもしかしたらもう少し交渉の余地があるのかもしれませんね。
>

>　地目が田なので、所有権の移転には、農地法の許可（市街化の場合は届出）が必要です。現況が宅地ですから、すでに固定資産税評価額は　宅地並み課税　されていると思います。税制面での不利益はないと思いますが、住宅ローンの借入があると、担保設定の段階から、銀行は地目変更登記を要求してくると思われます。

>　この後、自分でも関係機関にいろいろ訪ねたりして調べてみましたが、おっしゃるとおりでした。この土地には建築条件がついていたりもしましたので、抑えるところはなるべく抑えたいと思っていたんです。頑張って上手に交渉してみます。ありがとうございました。
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資金計画書
 足利 E-MAIL  - 04/11/11(木) 23:19 -
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   １０年以上先に病院を新規建築しようと思い，見晴らしがよく，まとまった土地を探していたら，農地を売りに出しているところがあり，６００坪の購入を検討していたら，土地を取得する際に資金計画書のようなものを出さないと宅地にならないといわれました．しかし，今すぐ，病院を建てるわけではない旨を話しましたら，土地を取得する際に必要なので，取得後にお金を借りなくてもよいと言われました．実際にどのようにすれば手に入るのでしょうか？
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Re:土地の取得について
 さとー E-MAIL  - 04/11/11(木) 18:25 -
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   ▼ぴかりんさん：こんにちは。
>家を新築するため、土地を購入しようと思っています。その土地は地目が田で、現況は宅地です。また、94坪と広すぎるため半分の４７坪に分割して購入可能な物件です。分割購入の場合、分筆登記のため２万円アップと言われました。坪単価ががあがると仲介手数料も少しですが上がりますし、資金に限りがあるため、約100万円の出費は痛いです。

>測量、分筆、地目変更登記はそんなにかかるものでしょうか？また、自分でできること（たとえば所有権移転登記等）は自分でしたいと思っていますが、どこまでが可能でしょうか？

　測量・分筆登記の費用は、安いところで約３０万円です。地目変更登記は大雑把で３万から５万円くらい。
　所有権移転登記は自分でできないことはないですが、分筆しても９４坪の権利証のままですので、もうひとつの土地まで移転登記することが可能ですから、司法書士以外には渡さないでしょう。


>　不動産取得税軽減や住宅取得特別控除も利用予定ですので、田のまま所有権移転をし、その後自分で地目変更登記をすることは、税制面で不利益でしょうか？よろしくお願いします。

　地目が田なので、所有権の移転には、農地法の許可（市街化の場合は届出）が必要です。現況が宅地ですから、すでに固定資産税評価額は　宅地並み課税　されていると思います。税制面での不利益はないと思いますが、住宅ローンの借入があると、担保設定の段階から、銀行は地目変更登記を要求してくると思われます。
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