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（不動産なんでも質問＆掲示板）

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競売物件入札にあたり Ｙ 04/9/5(日) 2:29

Re:競売物件入札にあたり 窪田徹郎 04/9/5(日) 7:46

Re:競売物件入札にあたり Ｙ 04/9/5(日) 16:15

Re:競売物件入札にあたり 同業者 04/9/6(月) 0:52

Re:競売物件入札にあたり みうら 04/9/6(月) 19:36

Re:競売物件入札にあたり Ｙ 04/9/7(火) 9:40

Re:競売物件入札にあたり 一般経験者Ｋ 04/9/8(水) 3:45

長期賃借権付き以外避けるべし みうら 04/9/8(水) 15:44

Re:競売物件入札にあたり Ｙ 04/9/8(水) 22:43

Re:競売物件入札にあたり 一般経験者Ｋ 04/9/8(水) 23:22

Re:競売物件入札にあたり Ｙ 04/9/9(木) 13:35

Re:競売物件入札にあたり Ｙ 04/9/9(木) 22:26

Re:競売物件入札にあたり 窪田徹郎 04/9/10(金) 5:31

Re:競売物件入札にあたり 窪田徹郎 04/9/6(月) 7:58

Re:競売物件入札にあたり Ｙ 04/9/6(月) 12:55

Re:競売物件入札にあたり Ｙ 04/9/9(木) 23:15

Re:競売物件入札にあたり 一般経験者Ｋ 04/9/10(金) 0:11

Re:競売物件入札にあたり Ｙ 04/9/10(金) 1:31

Re:競売物件入札にあたり 同業者 04/9/10(金) 4:13

Re:競売物件入札にあたり 窪田徹郎 04/9/10(金) 5:37

Re:競売物件入札にあたり Ｙ 04/9/11(土) 19:15

Re:競売物件入札にあたり

窪田徹郎

- 04/9/5(日) 7:46 -


	引用なし

	パスワード

▼Ｙさん：
>初めまして、宜しくお願いします。早速ですが、個人で競売に入札しようと思っているのですが、その物件は現在離婚が成立した妻と子供が住んでいます。物件明細書に記してあるには、「平成15年3月に協議離婚しました。離婚に際し本件建物を譲り受け、認識としては私の所有だと思っています。所有権移転登記はしていません。」となっておりまた、執行官の意見には「建物所有者Ａ宛照会書を送付したが、移転先不明で送付できなかった。」とあります。こちらの奥さんに会った人によると旦那さんの住所は教えてくれたそうです。このような物件は後々立ち退きなどに時間がかかるのでしょうか？危険なことなどありましたら教えていただきたいのですが・・宜しくお願いします。

その占有者している奥さんを相手方として引渡命令を申請して下さい。
そして確定したなら強制執行の申立をして断行して下さい。
「私の所有だと思っています。」と云っているので任意な話し合いは、ほぼ、無理ですから法律的に進めて下さい。

Re:競売物件入札にあたり

Ｙ - 04/9/5(日) 16:15 -


	引用なし

	パスワード

>その占有者している奥さんを相手方として引渡命令を申請して下さい。
>そして確定したなら強制執行の申立をして断行して下さい。
>「私の所有だと思っています。」と云っているので任意な話し合いは、ほぼ、無理ですから法律的に進めて下さい。

お返事ありがとう御座います。では旦那さんの方は特に問題は無いと言うことで良いのでしょうか？

Re:競売物件入札にあたり

同業者 - 04/9/6(月) 0:52 -


	引用なし

	パスワード

そのへんを片付ける自身がなければ
競売物件はやめておいたほうがいいと思います。

Re:競売物件入札にあたり

窪田徹郎

- 04/9/6(月) 7:58 -


	引用なし

	パスワード

では旦那さんの方は特に問題は無いと言うことで良いのでしょうか？

占有している者が明け渡してくれればいいので、元夫のことは無視していいです。
占有していない者には引渡命令は発せられません。

Re:競売物件入札にあたり

Ｙ - 04/9/6(月) 12:55 -


	引用なし

	パスワード

>占有している者が明け渡してくれればいいので、元夫のことは無視していいです。
>占有していない者には引渡命令は発せられません。

お返事ありがとうございます。もう一度良く考えてみます。ありがとう御座いました。

Re:競売物件入札にあたり

みうら - 04/9/6(月) 19:36 -


	引用なし

	パスワード

空き家以外は、避けるべし。

Re:競売物件入札にあたり

Ｙ - 04/9/7(火) 9:40 -


	引用なし

	パスワード

▼みうらさん：
>空き家以外は、避けるべし。

ご意見ありがとうございます。私自身もインターネット等から色々勉強しまして、知り合いの不動産やの方にお任せしようと思っているのですが、それでもやめた方がよいのでしょうか？知り合いと言っても向こうも仕事なのでいい事しか言わないので・・・。

Re:競売物件入札にあたり

一般経験者Ｋ - 04/9/8(水) 3:45 -


	引用なし

	パスワード

▼Ｙさん：
>▼みうらさん：
>>空き家以外は、避けるべし。
>
>ご意見ありがとうございます。私自身もインターネット等から色々勉強しまして、知り合いの不動産やの方にお任せしようと思っているのですが、それでもやめた方がよいのでしょうか？知り合いと言っても向こうも仕事なのでいい事しか言わないので・・・。

リスクを取るつもりなら一般の人でも可能です。
不動産屋に任せると値段を高く入れるかも知れないので自分で考えて入札に参加した方が良い。
落札したら退去交渉を不動産屋に任せて手数料を払ったらいいと思うが自分でやったらお金が掛からない。
入札に参加する前に執行文が出るか調べておいた方が良い。
前述の様なら出ると思いますが。

長期賃借権付き以外避けるべし

みうら - 04/9/8(水) 15:44 -


	引用なし

	パスワード

長期賃借権付き以外は、避けるべきです。

すぐには利用できなくとも、家賃はもらえますし、
退去も、スムーズです。

Re:競売物件入札にあたり

Ｙ - 04/9/8(水) 22:43 -


	引用なし

	パスワード

>リスクを取るつもりなら一般の人でも可能です。
>不動産屋に任せると値段を高く入れるかも知れないので自分で考えて入札に参加した方が良い。
>落札したら退去交渉を不動産屋に任せて手数料を払ったらいいと思うが自分でやったらお金が掛からない。
>入札に参加する前に執行文が出るか調べておいた方が良い。
>前述の様なら出ると思いますが。

お返事ありがとう御座います。とりあえず協議離婚は成立しているのですが、もし土地と建物が妻と旦那別々の名義になっている事がありましたらやはり面倒なのでしょうか？

Re:競売物件入札にあたり

一般経験者Ｋ - 04/9/8(水) 23:22 -


	引用なし

	パスワード

▼Ｙさん：
>>リスクを取るつもりなら一般の人でも可能です。
>>不動産屋に任せると値段を高く入れるかも知れないので自分で考えて入札に参加した方が良い。
>>落札したら退去交渉を不動産屋に任せて手数料を払ったらいいと思うが自分でやったらお金が掛からない。
>>入札に参加する前に執行文が出るか調べておいた方が良い。
>>前述の様なら出ると思いますが。
>
>
>お返事ありがとう御座います。とりあえず協議離婚は成立しているのですが、もし土地と建物が妻と旦那別々の名義になっている事がありましたらやはり面倒なのでしょうか？

夫と妻がそれぞれの持分として登記している場合が多いと思いますが、夫婦は共に経済的な責任を負います。
例えば、妻が夫の知らない間に他で借金を作ってしまったら夫は知らないと云って免れないのと一緒です。
本件の場合は、夫は既に出て行っている訳ですから或る意味引き渡しを認めています。
要は妻側に如何にして納得して出て行ってもらうかに依ると思います。
法律的には必須条件では有りませんが、引越し代を提示するのも一つの手です。
競売を生業にしているような業者の場合は、その様な経費は払わないと思います。

Re:競売物件入札にあたり

Ｙ - 04/9/9(木) 13:35 -


	引用なし

	パスワード

>夫と妻がそれぞれの持分として登記している場合が多いと思いますが、夫婦は共に経済的な責任を負います。
>例えば、妻が夫の知らない間に他で借金を作ってしまったら夫は知らないと云って免れないのと一緒です。
>本件の場合は、夫は既に出て行っている訳ですから或る意味引き渡しを認めています。
>要は妻側に如何にして納得して出て行ってもらうかに依ると思います。
>法律的には必須条件では有りませんが、引越し代を提示するのも一つの手です。
>競売を生業にしているような業者の場合は、その様な経費は払わないと思います。

ありがとう御座います。それでは土地と建物が別名義でも、建物も一緒に引渡しされると言う事なのですね。また何かありましたら宜しくお願いします。

Re:競売物件入札にあたり

Ｙ - 04/9/9(木) 22:26 -


	引用なし

	パスワード

度々すいません。「物件明細書」に書いてある「注意書」１　本書面は、現況調査報告書、評価書等記録上表れている事実とそれに基づく法律判断に関して、執行裁判所の一応の認識を記載した物であり、関係者の間の権利関係を最終的に決める効力はありません。（訴訟等により異なる判断がなされる可能性もあります）とあるのですがそれはどの物件明細にも書いてあるのでしょうか？またはこの物件だけでしょうか？宜しくお願いします。

Re:競売物件入札にあたり

Ｙ - 04/9/9(木) 23:15 -


	引用なし

	パスワード

度々すいません。不動産関係に勤めている者が強制執行をしても占有者を追い出せないと言うのですが本当でしょうか？また、強制執行するにも裁判をしなければならないと言うのと、建物と土地の所有者が違う場合、職権で裁判所が土地の登記を変えられないかもと言っていましたが本当でしょうか？

Re:競売物件入札にあたり

一般経験者Ｋ - 04/9/10(金) 0:11 -


	引用なし

	パスワード

全部一度にレスしますね。

>ありがとう御座います。それでは土地と建物が別名義でも、建物も一緒に引渡しされると言う事なのですね。また何かありましたら宜しくお願いします。

夫婦だけの名義でしたら問題無いと思います。

＞度々すいません。「物件明細書」に書いてある「注意書」１　本書面は、現況調査報告書、評価書等記録上表れている事実とそれに基づく法律判断に関して、執行裁判所の一応の認識を記載した物であり、関係者の間の権利関係を最終的に決める効力はありません。（訴訟等により異なる判断がなされる可能性もあります）とあるのですがそれはどの物件明細にも書いてあるのでしょうか？またはこの物件だけでしょうか？宜しくお願いします。

大体は、占有者と面談したり調査に行った執行官の意見だと考えられます。
法律的な問題が起きたときにその執行官が責任を被る訳にいきませんから、一応の意見を述べているケースは度々あります。

＞度々すいません。不動産関係に勤めている者が強制執行をしても占有者を追い出せないと言うのですが本当でしょうか？また、強制執行するにも裁判をしなければならないと言うのと、建物と土地の所有者が違う場合、職権で裁判所が土地の登記を変えられないかもと言っていましたが本当でしょうか？

強制執行するには裁判所の手続きを踏まなければ成りません。
それを、簡単に済ませるために裁判所に「引き渡し命令」為るものを買い受け人は申請します。
これは、交通違反をしたときに罰金を払う様云われる程度の簡単な裁判です。
「引き渡し命令」が守備良く下りたら、占有者はこれに対し「いや、出て行く理由が有りませんので出て行きません」といった抗告をする場合があります。
抗告が却下された後、執行官が「しますよ」と占有者の所に行くのが最後通牒で催告といいます。
その間、日にちが懸って嫌気がさす場合もあるかも知れませんし、強制執行そのものは買い受け人が被る事はないのですが、占有者も払えない事情が有りますので結果的には被る事に為ります。
強制執行の日に刃傷沙汰になって買い受け人が被害を受けたケースも時々耳にします。
「リスクを取るつもりなら」とはそういった総合的なものも含んでいます。

Re:競売物件入札にあたり

Ｙ - 04/9/10(金) 1:31 -


	引用なし

	パスワード

>強制執行するには裁判所の手続きを踏まなければ成りません。
>それを、簡単に済ませるために裁判所に「引き渡し命令」為るものを買い受け人は申請します。
>これは、交通違反をしたときに罰金を払う様云われる程度の簡単な裁判です。
>「引き渡し命令」が守備良く下りたら、占有者はこれに対し「いや、出て行く理由が有りませんので出て行きません」といった抗告をする場合があります。
>抗告が却下された後、執行官が「しますよ」と占有者の所に行くのが最後通牒で催告といいます。
>その間、日にちが懸って嫌気がさす場合もあるかも知れませんし、強制執行そのものは買い受け人が被る事はないのですが、占有者も払えない事情が有りますので結果的には被る事に為ります。
>強制執行の日に刃傷沙汰になって買い受け人が被害を受けたケースも時々耳にします。
>「リスクを取るつもりなら」とはそういった総合的なものも含んでいます。

たくさんの質問に答えて頂き本当にありがとう御座います。
強制執行を執行官が「しますよ」と言ってするとありますが、それはその物件に立ち入り強引に執行官なりが追い出すと言うことなのでしょうか？
もし立ち退かない場合、裁判などをしなければならないのでしょうか？
執行日には買い受け人も一緒に行くのでしょうか？
申し訳ありませんが宜しくお願いします。

Re:競売物件入札にあたり

同業者 - 04/9/10(金) 4:13 -


	引用なし

	パスワード

もう一度書きます。

質問されるのはもちろん自由ですが・・・
一般の方がその程度の知識であれば
控えておいたほうが無難です。

追い詰められた占有者が物件内で自殺したり
放火されたり、そこまでいかなくても
やけになって室内をめちゃくちゃに
していったり・・・
最悪の場合、そういうリスクもあります。
それをうまく明け渡しさせるには
テクニックが必要です。

最終的に強制執行で明け渡しをさせても
そういうリスクは誰も、裁判所も含めて
なんの保証もありません。
結局、高い買い物につくこともあります。
よく考えたほうがよろしいと思います。

Re:競売物件入札にあたり

窪田徹郎

- 04/9/10(金) 5:31 -


	引用なし

	パスワード

▼Ｙさん：
>度々すいません。「物件明細書」に書いてある「注意書」１　本書面は、現況調査報告書、評価書等記録上表れている事実とそれに基づく法律判断に関して、執行裁判所の一応の認識を記載した物であり、関係者の間の権利関係を最終的に決める効力はありません。（訴訟等により異なる判断がなされる可能性もあります）とあるのですがそれはどの物件明細にも書いてあるのでしょうか？またはこの物件だけでしょうか？宜しくお願いします。

その物件だけではないです。
それがあることは裁判所の親切からなったものです。
不動産競売は法廷を開催しないで書類だけで裁判するものです。
ですから後で覆すことはあり得ます。

Re:競売物件入札にあたり

窪田徹郎

- 04/9/10(金) 5:37 -


	引用なし

	パスワード

▼Ｙさん：
>度々すいません。不動産関係に勤めている者が強制執行をしても占有者を追い出せないと言うのですが本当でしょうか？また、強制執行するにも裁判をしなければならないと言うのと、建物と土地の所有者が違う場合、職権で裁判所が土地の登記を変えられないかもと言っていましたが本当でしょうか？

「強制執行をしても占有者を追い出せない」と云うことはあり得ます。
そのことを「執行不能」といい執行官が強制執行しても、目的を達成できないことはあります。どんなときにと云うことは、さまざまあって一概に云えません。
「建物と土地の所有者が違う場合、職権で裁判所が土地の登記を変えられないかもと言っていましたが本当でしょうか？」こりも本当です。裁判所は原則として職権ではしないと考えていいです。

Re:競売物件入札にあたり

Ｙ - 04/9/11(土) 19:15 -


	引用なし

	パスワード

お返事ありがとう御座います。いろいろなアドバイス大変感謝しております。それを参考にもうちょっと検討してみようと思います。お世話になりました。

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