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小作権 とも 04/7/17(土) 4:35

Re:小作権 通りすがりＢ 04/7/17(土) 17:18

Re:小作権 通りすがりＢ 04/7/17(土) 17:34

Re:小作権 通りすがりＢ 04/7/17(土) 17:40

Re:小作権 とも 04/7/17(土) 22:22

Re:小作権 みうら 04/7/18(日) 18:52

Re:小作権 とも 04/7/18(日) 22:33

Re:小作権 みうら 04/7/19(月) 19:59

Re:小作権 とも 04/7/19(月) 23:04

Re:小作権 みうら 04/7/20(火) 18:37

Re:小作権 とも 04/7/20(火) 21:55

Re:小作権 通りすがりＢ 04/7/21(水) 13:59

Re:小作権 通りすがりＢ 04/7/21(水) 14:25

Re:小作権 みうら 04/7/21(水) 17:24

Re:小作権 通りすがりＢ 04/7/21(水) 20:15

Re:小作権 通りすがりＢ 04/7/21(水) 20:53

Re:小作権 みうら 04/7/22(木) 17:38

Re:小作権 通りすがりＢ 04/7/22(木) 20:28

Re:小作権 みうら 04/7/23(金) 18:15

Re:小作権 通りすがりＢ 04/7/23(金) 22:55

Re:小作権 通りすがりＢ 04/7/21(水) 21:16

Re:小作権 とも 04/7/21(水) 23:31

Re:小作権 通りすがりＢ 04/7/22(木) 13:05

Re:小作権 とも 04/7/22(木) 22:41

とも - 04/7/17(土) 4:35 -


	引用なし

	パスワード

父が亡くなり農地を相続したのですが、その土地で耕作されている方とは父との口約束
のみで、きちんとした契約を結んではおりません。
耕作料として年４万円を頂いたのですが、小作権が発生しているのでしょうか？

代替わりで解約できないものなのでしょうか？

収益力を上げるためにアパートを建築しようとおもうのですが、離作料はどの程度
支払わなければならないのでしょう？離作料を払ってアパート建築ではリスクが
ありすぎ地主にあまりにも不利ではないかと思うのですが・・・。
登記簿上の自分の土地を自由に運用できず、税金のみ支払い困っております。

きちんとした契約を結んでいないのでなんとかなるのでは？と甘い期待をしております
が難しいでしょうか？

過去ログも見たのですが今ひとつ理解できません。

Re:小作権

通りすがりＢ - 04/7/17(土) 17:18 -


	引用なし

	パスワード

基本的に口約束でも契約は成立しますが
第３者に対抗するには書面による契約が必要です。

そこで詳細がわからないので判断は難しいですが
まずは占有の解除を求める事になると思います。
（当然耕作権の解除等々とは言ってはいけません。）
そこで年間の支払に対する理由が判定できる物が
あるのかどうかが重要になると思います。
（領収書に「耕作にかかる使用料として」などの
書面があるのかどうかも重要に成ります。
一切口頭によるやりとりだけなら対抗措置はあります。
それと被相続人と本人の関係もありますので
交渉しだいではすぐ解消できるケースも多いと思います。

そこで相手が強行に権利主張してきた場合ですが
単純に使用貸借契約（法定相続人は解除できる。）
であったと主張し、収納した
代金は賃借料ではなく原状回復に要する当事者
負担金とするなどのいろいろな対抗措置は
あると思います。
どちらにしろ関係書類の把握と弁護士相談は必要です。

Re:小作権

通りすがりＢ - 04/7/17(土) 17:34 -


	引用なし

	パスワード

それと万一離作料が発生した場合の計算方法ですが
「農地賃貸借関係の終了によって賃借人が被る農業
経営及び生計費の打撃を回復するに足りるもの」
が判例ですので
単純にいうとそこでの農業収入の何年分というよう
な事になると思いますが、口約束であるなら
それもいくらでも対抗措置はあると思われます。

よく一般の相続税法からみた課税基準額の35％に
に対して離作料計算がされると思われている方が
多いですが、判例では上記の通りです。
口約束との事ですので色々対策は取れると思います。

Re:小作権

通りすがりＢ - 04/7/17(土) 17:40 -


	引用なし

	パスワード

書き忘れです。
いろいろな対抗措置の一例

「被相続人が死亡した場合、貸借契約は終了解除される。」
との取決めであったと主張すれば、借りている人は
抗弁できにくいと思います。

Re:小作権

とも - 04/7/17(土) 22:22 -


	引用なし

	パスワード

詳しい説明、有難う御座います。

やはり、口約束はそのままの方がいいようですね。
役所の方からは、農用地利用集積計画作成申出書っていうものを結んだほうが
いいですと言われておりまして、どうしたらよいものかと悩んでおります。
弁護士との相談は不可欠なんでしょうね。

ただ、農業収入の何年分となると結構な金額になりそうですね。

「被相続人が死亡した場合、貸借契約は終了解除される。」
との取決めであったと主張すれば・・・

これは使えそうですね。

Re:小作権

みうら - 04/7/18(日) 18:52 -


	引用なし

	パスワード

農業委員会に、届出があり、農地の引渡しがあれば
口頭でも、対抗できます。

農業委員会に届出がなくとも、引渡し後２０年を経過すれば
何人にも、対抗できます。

Re:小作権

とも - 04/7/18(日) 22:33 -


	引用なし

	パスワード

▼みうらさん：
>>農業委員会に届出がなくとも、引渡し後２０年を経過すれば
>何人にも、対抗できます。

農業委員会に届出はしていないのですが、引渡し後２０年というのは
農地を貸してからということでしょうか？？

Re:小作権

みうら - 04/7/19(月) 19:59 -


	引用なし

	パスワード

そういうことです。

農地の引渡しは、賃借権の登記とみなされる。

Re:小作権

とも - 04/7/19(月) 23:04 -


	引用なし

	パスワード

有難う御座います。

父が約束したのがいつなのか、はっきりとは判りませんが２０年は経過してると
思います。と言う事は、賃借契約と言えば２０年経過しているので返還してもらえる
可能性がありますね。

Re:小作権

みうら - 04/7/20(火) 18:37 -


	引用なし

	パスワード

法定更新があり、かつ、解約は農地法の許可を要するので
返還はされないと考える。

Re:小作権

とも - 04/7/20(火) 21:55 -


	引用なし

	パスワード

えっ？返還されない？？
ん～、よく解らないですねぇ？？

Re:小作権

通りすがりＢ - 04/7/21(水) 13:59 -


	引用なし

	パスワード

一般的な小作権の成立は農地法に基くと思うんですが、
その場合は契約書が必要だと思います。（貸人の印鑑証明なども）
ですからおそらく通常の賃貸借であるとおもうのですが・・
使用貸借のみみとめて、納付された賃料の名目のみ争えばいいのでは
ないでしょうか？（長期にわたって耕作占有しているとして）
ですので契約書が無い以上、あとは納付賃料の名目が重要になると
思います。当然登記簿にも設定登記はされていないでしょうし。
民法上の永小作権や耕作使用権についても判例では農地法に準拠して
いたような・・多分。

Re:小作権

通りすがりＢ - 04/7/21(水) 14:25 -


	引用なし

	パスワード

ごめんなさい。死亡によって自動的に解除になるわけでは
ありません。書き方が誤解されますね。
法定相続人に義務は継承されますが借主はそれを明確に
証明する義務が発生するということです。
ですから死亡によって解消されると思います。

Re:小作権

みうら - 04/7/21(水) 17:24 -


	引用なし

	パスワード

最近で判例によれば、賃借権の時効取得　ないし　無効の主張の時効になる
とされました。

農地の賃貸借の解約は、許可を受ける必要がありますし、
許可の要件は、厳しいので、難しいと考えます。

Re:小作権

通りすがりＢ - 04/7/21(水) 20:15 -


	引用なし

	パスワード

みうらさんは専門家だと思うので
御意見のすり合わせをしたいのですが・・
現状農地として公的にみとめてられるのか？
これをともさんにもう一度確認して頂きたいと
思います。
確かに農地法での貸借関係の解約は知事の許可
もしくは調停や関係人の厳密な合意書等々が
必要だと思いますので難しいと思います。
ただともサンの文面からは農地法上の貸借関係は
成立していないと私は思っています。
そうなると賃借権か使用貸借での対処になると
おもいます。どちらがともさんにいいのかというと
口約束との事なので使用貸借のほうが対抗しやすいと
自分では判断しています。
通常貸主の死亡によっては解約事由にはならないと
おもわれがちですが後々解除がたやすいのは
使用貸借契約だと思います。
みうらさんの御意見はいかに？

Re:小作権

通りすがりＢ - 04/7/21(水) 20:53 -


	引用なし

	パスワード

みうら様
消契法、錯誤以外に今回のケースで
時効の問題が関係するのでしょうか？
動産及び所有権以外の権利に対する
取得時効は今回のケースでは該当する部分が
あるのでしょうか？
自分は関係しないと考えているのですが？

Re:小作権

通りすがりＢ - 04/7/21(水) 21:16 -


	引用なし

	パスワード

ともさんへ
すいません。ごちゃごちゃと書いていて
ともさんの御質問になにも答えていませんでした。

小作権は民法上（農地法上）発生していないと思います。
地役権や一般的な使用権、賃借権は賃料名目による
とお考え下さい。（領収書の旦書等）
それと法律上法定相続人は権利義務をそのまま
継承します。しかし自動的に義務を引き継ぐわけでは
ありません。権利主体の変更により種々対応が変わります。

基本的には一度交渉して先方の意見を知り、そのうえで
解決する方が当然最善なわけで、それでだめなら・・
こちらは占有の解除を求め、先方に契約内容の立証を
求めればいいと思います。先方は当然困難だと思います。
それからの対処という事で、ともさんは基本的に有利な
立場である事は質問上思います。ですから交渉代理人として
は弁護士の活用も必要となるケースもあると思います。

Re:小作権

とも - 04/7/21(水) 23:31 -


	引用なし

	パスワード

有難う御座います。
小作権は発生していない可能性が高いということですね。
役所の方からは、農用地利用集積計画作成申出書っていうものを
提出して下さいと言われてますが、これを提出してしまうと小作権が
確定するのですね？

確かにまだ先方さんとは、お話していないのですがゴタゴタが
起こらなければいいな、と思っております。ただもう一つの土地も貸しているのですが
そこが公園にかかるというので四分六で売りませんか？と言われたもので
少し心配になってます。（結局売りませんでしたが・・・）

使用権、賃借権で考えていきたいと思います。

Re:小作権

通りすがりＢ - 04/7/22(木) 13:05 -


	引用なし

	パスワード

>ともさん
農用地利用集積計画申請ってたしか土地を農地として貸したい
場合の申請だったと思うのですが・・
とりあえずお話されるのが先決ですね。その際こちらから
権利どうこうとか契約がどうこうと言わないほうがいいです。
「どのようなやりとりだったのですか？」
「出来れば転用もしくは処分を考えてますので
　御了解頂けますか？」
ぐらいであとは相手の主張をきけばいいと思います。
そのうえでまずは弁護士に相談すればいいとおもいます。
確かに家庭菜園程度でも種々権利はありますので
対応方法は変わってきます。

Re:小作権

みうら - 04/7/22(木) 17:38 -


	引用なし

	パスワード

農地の賃貸借・使用貸借とも、農地法の許可等がなければ無効です。
しかし、無効だと主張する権利も、時効で消滅します。

また、平穏無事に、金員が支払われて、受領されている現状では、
賃貸借が、かりになかったとしても、賃借権を時効取得していると
考えます。

また、最近の判例では、無効だと主張することは、権利の濫用にも
あたるとしたようです。
　本文は、未確認。

なお、市街化区域内の土地・農地法の適用のない小笠原村・
　米軍区域内の土地・河川区域内の土地・国有転貸地　等であれば
また特殊であると考えます。

当方は、東京特別区内に居住しており、農業委員会もありません。
　漁業委員会は、ありますけど。
農協は、あるような・ないような。

田舎は、北関東でして、農地はあります。
　私自身は、所有していません。

Re:小作権

通りすがりＢ - 04/7/22(木) 20:28 -


	引用なし

	パスワード

整理したいのですが
農地法上の小作権と
一般の貸借権とは大きく違います。
本件質問で農地法上の小作権は成り立たない
と判断せざるを得ません。
もしその他の賃借権等々も小作権が基準であるならば
ともさんの御心配も無いわけです。
無効の権利の主張？時効も基本的に消滅時効と取得時効
の付帯項目と思いますから本件では取得時効しか
該当しません。となると本件概要からは時効云々は
考慮されるべき事項ではないと判断できないでしょうか？

Re:小作権

とも - 04/7/22(木) 22:41 -


	引用なし

	パスワード

お話ししてみようと思います。

有難う御座いました。

Re:小作権

みうら - 04/7/23(金) 18:15 -


	引用なし

	パスワード

第三条　農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可（これらの権利を取得する者（政令で定める者を除く。）がその住所のある市町村の区域の外にある農地又は採草放牧地について権利を取得する場合その他政令で定める場合には、都道府県知事の許可）を受けなければならない。

　ここには、耕作の為の賃借権も含まれます。

無許可でも時効取得認める　農地の賃貸借契約で最高裁

--------------------------------------------------------------------------------
　農地法上の許可を得ていない無効な農地の賃貸借契約にも、民法が定める「２０年間の経過による賃借権の時効取得」が認められるか否かが争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第３小法廷（浜田邦夫裁判長）は１３日、時効取得を認める初判断を示し、農地明け渡しを求めた貸主の上告を棄却した。
　問題となったのは長野県辰野町にある農地。判決などによると、遅くとも１９６０年に賃貸借契約が結ばれていたが、農地法が定める農業委員会の許可を受けておらず、貸主、借り主とも相次いで死亡したため、相続人間で訴訟になった。
　浜田裁判長は、農地法の趣旨は不当な目的の農地取得や権利の移転を規制するものだと指摘した上で「耕作することで農地を継続的に占有している者に賃借権の時効取得を認めることは、農地法の趣旨に反しない」と述べた。

2004年07月13日火曜日

たとえば、駐車場として舗装のある土地を借りたのに、無断で借りた方が、
農園とした。というようなケースではないと考えます。

よって、農地法に服するので、賃貸借は、無効であるが、
20年の経過により、時効取得ないし　無効主張の消滅時効にかかっている。

農地法の許可を受けていないことを　きか　として　相談者が、平穏な
賃借人の権利を不当に侵害していると考える。
　よって、権利の濫用の法理によっても、認められないだろう。

営団地下鉄の区分地上権が、登記されずにおり、地震売買で取得した方が
地下鉄撤去を求めるが如し。

Re:小作権

通りすがりＢ - 04/7/23(金) 22:55 -


	引用なし

	パスワード

すいません。本件原審でも賃貸借契約の有無は係争事由にないのでは？
たしかに口約束でも契約は民法上成立しますが、裁判上の立証責任は
権利主張者になってしまうため難しいと・・
スレッド質問では契約書面等は無いわけですから、
たしかに農地法と取得時効の相関性の判断は出ていますが
農業委員会での申請を経ている場合は契約を公的に認められた事に
なるけれども、今回のケースではそれは無いのです。
だから農地法は頭から外しているんですが・・

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