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▼ 借地の買い取りと名義について くまさん 05/2/11(金) 14:39
Re:借地の買い取りと名義について 窪田徹郎 05/2/13(日) 13:12
Re:借地の買い取りと名義について みうら 05/2/13(日) 16:11
Re:借地の買い取りと名義について くまさん 05/2/13(日) 23:37
Re:借地の買い取りと名義について ★ 05/2/14(月) 13:32
Re:借地の買い取りと名義について みうら 05/2/15(火) 16:05
Re:借地の買い取りと名義について ●○◎ 05/2/15(火) 21:01
Re:借地の買い取りと名義について くまさん 05/2/17(木) 9:55
Re:借地の買い取りと名義について みうら 05/2/17(木) 16:45
Re:借地の買い取りと名義について みむら 05/2/17(木) 18:30
Re:借地の買い取りと名義について みうら 05/2/17(木) 19:43
Re:借地の買い取りと名義について みむら 05/2/17(木) 19:48
Re:借地の買い取りと名義について みうら 05/2/18(金) 19:07
Re:借地の買い取りと名義について みむら 05/2/19(土) 13:30
Re:借地の買い取りと名義について 窪田徹郎 05/2/16(水) 10:09
Re:借地の買い取りと名義について くまさん 05/2/17(木) 10:02
借地の買い取りと名義について
 くまさん E-MAIL  - 05/2/11(金) 14:39 -
引用なし
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   現在の借地（80坪程度）に50年以上住み続けています。まだ、今後20年以上は住み続ける予定です。借地の更新の時期と地主の死亡の時期とが重なり、地主の相続者と借地権の更新のことで地主側の依頼した不動産業者の仲介で更新料の話し合いを続けてきましたが、このたび借地を買い取る方向で話し合いが進んでいます。
現在の借地契約の名義は、父と長男である私と弟の３人になっており、その借地に私名義の家が建っております。父と母（実母でなく継母で、私との間に養子縁組はしておりません）と私の３人が住んでおり、弟夫婦は別な場所に住んでいます。
ちなみに私には配偶者も子供もおらず、弟には配偶者はいるものの子供はいません。継母には実子はなく、郷里に弟や妹が３人います。
そこで相談の内容ですが、
1.将来の相続の問題まで見通して、買い取ったばあいの土地の名義は、どうしたらベストなのでしょうか。弟はこの土地については、将来住むつもりがないので、兄である私が好きにしていいと言っています。父は購入資金を出し合って「父と私」の共有名義にしたいようです。父は現在７９歳、継母も同い年です。私としては、父が亡くなった後、継母が父の持ち分の１／２を相続するまではいいのですが、母が亡くなった場合、母の相続分が母の弟や妹にいって、面倒なことになることは避けたいのです。そこで私一人で購入資金全額を負担して名義も私一人にした方がよいのではないかと思っていますが、その場合は現在の借地の名義が父と私と弟の３人になっていますので、父と弟からは借地権の贈与を受けたという形になり、贈与税の対象になると思います。父からの贈与は、相続時精算課税の制度を利用すれば無税かと思いますが、弟の分はそうはいかないと思います。
　そこで父との共有名義か私一人の名義にするかで悩んでいます。どちらがよいか助言をいただければ幸いです。
2.この売買に関して地主側が借地権の更新のために依頼した不動産業者が、仲介しており、仲介手数料を要求してきていますが、いくらくらいが相場なのか、また地主側が依頼した業者なのに、こちら側が支払わねばならないのか（地主側にも要求しているのかはわかりません）についても教えて頂ければと思います。ちなみに地主側とは、この業者を通じて坪110万円（公示価格90万円）、借地権６割で話が付いています。
以上長々と書きましたが、よろしくお願いします。
Re:借地の買い取りと名義について
 窪田徹郎 E-MAIL  - 05/2/13(日) 13:12 -
引用なし
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   要するに、土地を買うわけですよね。
その買主でご相談ですか。
そうだとすれば、お金を差し出す者が、それを所有するので「誰の名義にしてよいか」の問題ではないと思います。
当然に、くまさんさんがお金を出すなら、くまさんさん名義になると思います。
その場合に借地権者の共有と云うことで、贈与税の対象とならないかと云うことですが、これは、対象とならないと思います。
何故なら、借地権者が所有権を取得したなら、権利の混同で法律上借地権は消滅するので贈与にはならないと思うからです。
Re:借地の買い取りと名義について
 みうら  - 05/2/13(日) 16:11 -
引用なし
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   借地権は、消滅しない。

いわゆる　サンドイッチ型になる。
Re:借地の買い取りと名義について
 くまさん E-MAIL  - 05/2/13(日) 23:37 -
引用なし
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   ▼窪田徹郎さん：
>要するに、土地を買うわけですよね。
>その買主でご相談ですか。
>そうだとすれば、お金を差し出す者が、それを所有するので「誰の名義にしてよいか」の問題ではないと思います。
>当然に、くまさんさんがお金を出すなら、くまさんさん名義になると思います。
>その場合に借地権者の共有と云うことで、贈与税の対象とならないかと云うことですが、これは、対象とならないと思います。
>何故なら、借地権者が所有権を取得したなら、権利の混同で法律上借地権は消滅するので贈与にはならないと思うからです。
ご返事、ありがとうございます。底地の買い取りになるわけで父と私の共有名義なら、父と私の借地権は消滅するが、弟の借地権は依然として消滅していないと言うことなら、弟からの贈与税の対象とならないと言うことと理解してよろしいでしょうか。仲介不動産業者は、法律上上限ぎりぎりの手数料を要求しています。もともとは借地権の更新のため地主側に依頼された業者です。話が買い取りになりましたが、手数料として高すぎる気がします。こうした場合、売り主ではなく買い主が手数料を負担しなければならないものなのでしょうか。当方が仲介業者として依頼したわけではないので、不満があります。また売買契約に関して司法書士は依頼した方がよいものでしょうか。仲介業者は、自分の知り合いの司法書士を依頼するよう勧めてきていますが。
Re:借地の買い取りと名義について
 ★  - 05/2/14(月) 13:32 -
引用なし
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   http://www.imanaka-kaikei.co.jp/news12-09.htm
http://www.towabank.co.jp/chiikikeizai/61zeitopix.pdf
http://sumai.nikkei.co.jp/know/soudan/case_tax20020225i7001pd.html
Re:借地の買い取りと名義について
 みうら  - 05/2/15(火) 16:05 -
引用なし
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   三人とも、借地権は、残ります。
Re:借地の買い取りと名義について
 ●○◎  - 05/2/15(火) 21:01 -
引用なし
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   借地権者と底地権者が違うと質問者さんの仰るとおり、原則として贈与の対象になるのではないでしょうか？ちがいますか？
Re:借地の買い取りと名義について
 窪田徹郎 E-MAIL  - 05/2/16(水) 10:09 -
引用なし
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   ▼くまさんさん：
この問題は、もともと借地名義がくまさんと父、そして弟の３人が持っていたにもかかわらず、建物所有者がくまさん１人の名義だったことが煩雑にする原因です。本来ならば建物所有者も３人の共有名義にしなければならなかったのです。
ご質問は「底地は誰の名義か」は、くまさんがお金を出すとして、くまさん名義にすると云う前提でお話しますと、くまさんは借地権を負担したものを買うわけですが、くまさん自身も借地権を持っていたので、所有権を買えば、自分が自分に貸していることになり、その点、権利の混同になると思います。
しかし、もともと、借地権はくまさんと父、そして弟の３人が持っていたので、父と弟から見れば、地主が変わっただけで借地権がなくなったわけではありません。父と弟はくまさんに地代を支払わないとならないので、その間では、贈与の関係はないので贈与税は対象外と思われます。
ところが現実には、くまさん所有の建物で、土地もくまさんになるとすれば、くまさんは２人から借地権の分だけ利益があったことになり、その点から云えば、贈与の対象となりかねません。
それらは、今日まで２人が借地権の権利をどのように評価して税務署に申告していたかと云うことになると思います。
なお、売買すれば仲介者に仲介手数料を支払うのが普通です。額は、売買価格の３％程度です。
Re:借地の買い取りと名義について
 くまさん E-MAIL  - 05/2/17(木) 9:55 -
引用なし
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   ▼みうらさん：
>三人とも、借地権は、残ります。
ありがとうございます。借地権が残ると言うことですが、借地権者が土地の所有者となった場合、それでも借地権が残ると言うことでしょうか。
Re:借地の買い取りと名義について
 くまさん E-MAIL  - 05/2/17(木) 10:02 -
引用なし
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   ▼窪田徹郎さん：
>▼くまさんさん：
>この問題は、もともと借地名義がくまさんと父、そして弟の３人が持っていたにもかかわらず、建物所有者がくまさん１人の名義だったことが煩雑にする原因です。本来ならば建物所有者も３人の共有名義にしなければならなかったのです。
>ご質問は「底地は誰の名義か」は、くまさんがお金を出すとして、くまさん名義にすると云う前提でお話しますと、くまさんは借地権を負担したものを買うわけですが、くまさん自身も借地権を持っていたので、所有権を買えば、自分が自分に貸していることになり、その点、権利の混同になると思います。
>しかし、もともと、借地権はくまさんと父、そして弟の３人が持っていたので、父と弟から見れば、地主が変わっただけで借地権がなくなったわけではありません。父と弟はくまさんに地代を支払わないとならないので、その間では、贈与の関係はないので贈与税は対象外と思われます。
>ところが現実には、くまさん所有の建物で、土地もくまさんになるとすれば、くまさんは２人から借地権の分だけ利益があったことになり、その点から云えば、贈与の対象となりかねません。
>それらは、今日まで２人が借地権の権利をどのように評価して税務署に申告していたかと云うことになると思います。
>なお、売買すれば仲介者に仲介手数料を支払うのが普通です。額は、売買価格の３％程度です。
底地と借地権が別物と言うことはわかりました。ただ借地権というのは、台帳などに登記などがなされているものなのでしょうか。当方は戦前から借地しており、２０年ごと更新料も支払ってきました。当初の地主さんはすでに他界され、２度ほど相続で地主さんも変わっております。前回（２０年前）の更新の際、名義を父と私と弟にして更新を済ませました。税務署等に届け出た記憶はないのですが、法的にはどうなのでしょうか。３人の借地権の割合も別に取り決めておりません。
Re:借地の買い取りと名義について
 みうら  - 05/2/17(木) 16:45 -
引用なし
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   準共有ですし。

また、土地か建物に抵当権があれば、同一人でも
Re:借地の買い取りと名義について
 みむら  - 05/2/17(木) 18:30 -
引用なし
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   そもそも借地権が準共有になっているのに建物は長男所有になっていることが変。そこを整しないと話は進まない。
Re:借地の買い取りと名義について
 みうら  - 05/2/17(木) 19:43 -
引用なし
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   変でもない。

特に問題はない。
Re:借地の買い取りと名義について
 みむら  - 05/2/17(木) 19:48 -
引用なし
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   >変でもない。
>
>特に問題はない。

結局どうすればよいの？
Re:借地の買い取りと名義について
 みうら  - 05/2/18(金) 19:07 -
引用なし
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   すきなようにして。
Re:借地の買い取りと名義について
 みむら  - 05/2/19(土) 13:30 -
引用なし
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   そんな答えはないと思います！
いくつか選択肢を出す答え方もあるでしょう？
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