＞ お知恵を下さい。
＞ 中古マンションを昨年５月に買いました。
＞ ローン（債務）は私１人、所有権の名義も私１人、
＞ このたび妻と離婚することになり（子供はいません）、協議の上、マンションを妻に
＞ 「慰謝料及び財産分与」として渡すことになりました。
＞ 離婚届出後、速やかに所有権移転登記を行う旨の約束をしました。所有権を１００％妻に渡し、その後のローン債務は変更しないで、これまでどおり私が支払う、ということにしました。これについては私は承諾していますのでここまでは問題ありません。
＞ ただし、マンションは金融機関の住宅ローンの支払途中であり、抵当権設定してあります。金融機関のローンの契約書の規程には「担保に対し、何か変更を加える際や、第３者のための権利の設定を行おうとする場合は予め書面にて金融機関の承諾を得ること。金融機関は担保保全上特に問題ない場合はこれを承諾するものとする」という条文があったため、一応承諾もらってからにしなければならないと思い、その旨を窓口に相談しました。すると窓口担当者は、「あくまでも登記上持ち分を持つ者がこのローンの連帯保証人にならなければならない」という条件を出してきました。
＞ 今まで連帯保証なしでローンが通っていたのに、離婚する妻に渡す際に、妻にローンの連帯保証人になれと言っているのです。
＞ 普通に考えて、これから離婚する者が、相手の借金の保証人になってくれるわけがありません。
＞ それは無理だと言ったところ、あくまでマンションの登記上所有する者に連帯保証人になってもらわないと承諾できないという返答でした。連帯保証人は私の親や親戚がなると言ってもダメで、あくまで登記上の所有者ということでした。
＞ こういうケースは珍しいことではないはずなので、ならば他にいい方法はないかさらに粘ったところ、「んんん、まあ、登記自体はやろうと思えば出来ますがねえ・・・。あくまで統計上の話ですが、金融機関の承諾を得ないで勝手に名義を変更している方も相当数いることはいるんですがね・・・通常順当に支払していれば特に調べませんから、まずわからないんですよ・・・。」と言われました。これは金融機関という立場では、決して承諾したわけではないが、勝手にやってもまずばれないよ、という意味にとれました。
＞ 正式に承諾を得ようとすると頑として譲らないのに、黙ってやってる人もいる、と私に教えてくれるのは一体どういうことを意味するのか・・・
＞ 実際のところ、勝手に所有権移転登記して本当に完済するまでばれないのでしょうか？
＞ 窓口担当者は前述の契約書の規定の条文も特に問題にしているようでもないのですが、私としては契約書に記載されているので、違反したときの罰則などは明記されていませんが、勝手に登記していいものか不安があります。発覚したら即競売とか全額一括返済を求められることはあるのでしょうか？
＞ 法律的にどういう不利益や問題が想定されるか教えていただけないでしょうか？
＞ また、私の意図する移転登記を無事にやり遂げるために良いアドバイスいただけると幸いです。
抵当権者の云う「第３者のための権利の設定を行おうとする場合は予め書面にて金融機関の承諾を得ること。」と云うのは、賃借権設定登記などのことで、その登記があることで、その物件の価値が低下するため承諾が必要とされています。
今回のように夫から妻に所有権移転登記しても抵当権者としては何らの不利益はないので（万一、支払いがなければ妻を相手として競売することができますから。）承諾は不必要と思われます。ただし、第三者に（妻も含めて）所有権移転登記する場合でも承諾が必要と云う項目があって、それに反した場合は、期限の利益を失い残金全額を即支払わなければならないと云う失権約款があるとすれば、競売になるかもしれません。しかし、それは聞いたことがありませんし、そのような競売の事実は皆無です。
以上で、抵当権者の承諾なくても所有権移転登記は可能で、現実に登記はできます。
しかし、あくまでも、夫が支払いを停止すれば妻が支払わなければ競売は免れませんので、それらのことから云えば実質上、妻は連帯保証したと云うことになります。